في عالم العملات الرقمية، تعتبر كفاءة رأس المال وتكلفة الفرصة البديلة أكثر أهمية من أي شيء آخر، مما دفع المزيد والمزيد من الأشخاص لإعادة تقييم المفهوم التقليدي "شراء المنزل يعني الاستثمار". بالنسبة لبعض اللاعبين المخضرمين في عالم العملات الرقمية، لم يعد شراء المنزل هو نهاية الطريق المالي في الحياة، بل من المحتمل أن يصبح أكبر فخ في توزيع الأصول. عندما تواجه سوق العقارات في الصين مخاطر هيكلية، قد يساعدنا النظر من منظور التشفير على رؤية الحقيقة.
فعالية رأس المال هي الملك: هل شراء المنازل أصبح "طلباً زائفاً"؟
التشفير OG @yuyue_chris يشارك، أنه بعد دخوله عالم العملات الرقمية، تغيرت نظرته لإدارة الأصول بشكل جذري، وأصبح يسعى لفهم تكلفة الفرصة البديلة والتوزيع الأمثل للتمويل. ويعتقد أنه قبل أن تتراكم الأصول بشكل كافٍ، فإن شراء منزل هو في الأساس "طلب زائف".
كمثال على عقار قيمته 10,000,000 يوان، إذا تم حسابه بمعدل فائدة سنوي على سندات الخزانة الأمريكية بنسبة 4%، فهذا يعني خسارة محتملة قدرها 400,000 يوان في الفائدة سنويًا، مما يصل إلى 4,000,000 يوان خلال عشر سنوات. بينما استئجار منزل بنفس القيمة يتطلب حوالي 10,000 يوان شهريًا، مما يجعل التكلفة الإجمالية لمدة عشر سنوات حوالي 1,200,000 يوان. من حيث كفاءة رأس المال، فإن استئجار المنزل يتفوق بشكل كبير على شراءه، دون التضحية بالسيولة أو خيارات المستقبل.
إذا لم تكن هناك حاجة ملحة مثل الإنجاب، فإن دخل الشخص العصري يمكنه أن يوفر له حياة مريحة بناءً على استئجار منزل، ولا ينبغي أن يتم تقييده بمفهوم "شراء منزل هو هدف الحياة" التقليدي.
هل تشتري منزلًا أم دينًا؟ وهم الرافعة في سوق العقارات الصينية
التشفير KOL التشفير韋馱則 من منظور مؤسسي أكثر شمولاً، ينتقد أن العقارات في الصين هي في الأساس خدعة تمويلية نسجتها الحكومة والبنوك ومطورو العقارات معًا. وأشار إلى أن أرباح شركات العقارات تلتهمها ضريبة زيادة قيمة الأراضي بنسبة 45%، بالإضافة إلى تكاليف قروض البنوك، مما يجعل معدل الربح الفعلي غالبًا منخفضًا للغاية ليكون في نطاق رقم واحد.
ومع ذلك، لا يزال المطورون العقاريون يتقدمون واحداً تلو الآخر، والسبب هو أنهم يستطيعون الاعتماد على التمويل لزيادة الرافعة المالية:
يعتمد النظام بأكمله على استقرار أسعار العقارات الجديدة والعقارات المستعملة، وفي الواقع هو "حصان صغير يسحب عربة كبيرة". عندما لا تستطيع أسعار المساكن في النهاية التحمل، حتى في المناطق الساخنة من الدرجة الأولى مثل لينغ لونغ وان في سوزو أو تشانغ جيانغ في شنغهاي، تظهر انخفاضات حادة أو حتى نصف السعر، يصبح سوق العقارات بأكمله في حالة خطر شديد.
قرض المسؤولية غير المحدودة: الجحيم المالي الفريد من نوعه في الصين
في عينيه، المشترون في الواقع يشترون 90% من ديون المكان بالإضافة إلى 10% من تكلفة البناء. كما أن قروض الرهن العقاري في الصين تحتوي على شرط "المسؤولية غير المحدودة"، وهو أمر نادر عالميًا. حتى لو انهارت أسعار المنازل وتم الاستيلاء على الممتلكات، لا يزال يتعين سداد الديون المتبقية من قبل الأفراد، وإلا سيتم إدراجهم ك"أشخاص غير موثوقين"، مما يؤثر بشكل خطير على فرص العمل والحياة في المستقبل.
مقارنة بذلك، العديد من الدول مثل الولايات المتحدة، أستراليا، وكندا تعتمد على "قروض ذات مسؤولية محدودة"، فعندما لا تغطي قيمة العقار القرض، يمكن للمقترض اختيار تسليم المنزل كخسارة، مما يعني أن الحد الأقصى للخسارة يكون مقتصراً على العقار نفسه. وهذا يجعل المشترين في الصين أكثر عرضة للخطر كرهائن مالية خلال الأوقات الاقتصادية الصعبة.
كشف بيانات MSCI: سوق العقارات في الصين دخل في مرحلة هبوط طويلة الأمد
وفقًا لتقرير مؤشر MSCI China A العقاري الصادر عن MSCI، كانت أداء أسهم العقارات الصينية ضعيفة بشكل عام منذ عام 2016، حيث بلغت العائدات السنوية حتى مايو 2025 -8.8%، وبلغت أقصى نسبة هبوط لمدة خمس سنوات 73%. يتضمن هذا المؤشر 6 شركات عقارية كبيرة، بما في ذلك فانو، تشو رن وباولي.
أشار التقرير إلى أن القطاع شهد انكماشًا لمدة خمس سنوات متتالية من 2020 إلى 2024، حيث انخفض بنسبة 31.75% في عام 2023. علاوة على ذلك، على الرغم من أن عائدات الأرباح تقارب 3%، إلا أن نسبة السعر إلى الأرباح (P/E) كانت سلبية، ونسبة السعر إلى القيمة الدفترية (P/B) كانت فقط 0.62، مما يعكس تشاؤم السوق تجاه آفاق شركات العقارات.
قطاع العقارات يتمتع بتقلبات عالية للغاية، ونسبة شارب (Sharpe Ratio) سلبية، مما يدل على أن العائدات غير كافية لتعويض المخاطر، ومن البيانات الكمية فقد فقدت خاصية "الاستثمار". هذه ليست مجرد ضغوط قصيرة الأجل، بل هي علامة على تراجع هيكلي.
(هل توقفت بلاك روك عن اللعب؟ بيع المكتب التجاري الأخير في شنغهاي بخصم 30٪، استعدادًا للخروج الكامل من سوق العقارات في الصين)
الوضع في تايوان: الإيجارات منخفضة، أسعار المنازل مرتفعة
إذا نظرنا إلى تايوان، فإننا نواجه نفس مشكلة تخصيص الأموال الخاطئ في سوق العقارات. وفقًا لإحصاءات وزارة الداخلية، فإن نسبة متوسط سعر المنزل إلى الدخل في تايوان قد وصلت إلى 9.6 مرات، بينما في مدينة تايبيه تتجاوز 15 مرة، وهو ما يفوق بشكل كبير المستوى المعقول دوليًا الذي يتراوح بين 2 إلى 3 مرات، مما يدل على أن عتبة شراء المنازل مرتفعة جدًا بالنسبة للشباب.
بالإضافة إلى ذلك، فإن معدل عائد الإيجار يبلغ حوالي 1.5% إلى 2%. بمعنى آخر، يحتاج المستأجرون فقط إلى دفع أقل من 2% من سعر المنزل ليتمتعوا بنفس المساحة وظروف المعيشة.
علاوة على ذلك، أصبحت سياسات الحكومة بشأن الإسكان غير مواتية للمشترين بشكل متزايد، مع تنفيذ تدابير مثل ضريبة عقارات المالكين وضريبة الشقق الشاغرة، ستظهر عيوب تكاليف إعادة البيع العالية وعدم وجود عائد نقدي على المساكن.
بالنسبة للشباب الذين يشعرون بحساسية تجاه كفاءة رأس المال، فإن استئجار المنازل لا يقلل فقط من الضغط المالي، بل يسمح أيضًا بتوجيه الأموال بمرونة نحو أسواق ذات عوائد أعلى مثل سوق الأسهم أو عالم العملات الرقمية.
في ظل ارتفاع أسعار العقارات وانخفاض العوائد، لم يعد شراء المنازل هدفًا ماليًا للعديد من الأشخاص، بل أصبح سلوكًا استهلاكيًا ذا تكلفة عالية.
منطق عالم العملات الرقمية في النظر إلى سوق العقارات، هل شراء منزل يعني الديون؟
بالنسبة لمستثمري عالم العملات الرقمية، فإن سيولة الأصول، والعائدات، وإدارة المخاطر أهم بكثير من "الأمان" أو القيم التقليدية. انطلاقًا من هذا المنطق، فإن العقارات تفقد بالفعل الخصائص الجوهرية لـ "الاستثمار"، وتتحول إلى نوع من التوزيع المدين ذي التكلفة العالية والعائد المنخفض.
يعتقد الكاتب أنه ربما لا ينبغي النظر إلى شراء منزل أو عدمه فقط من خلال مراحل الحياة، بل يجب أن نسأل أنفسنا أولاً عن الغرض من شراء المنزل وتعريفه وما نسعى لتحقيقه في الحياة.
هذه المقالة من منظور عالم العملات الرقمية تنظر في استثمار العقارات في الصين وتايوان: هل من الأفضل استئجار منزل أم شراء منزل؟ ظهرت لأول مرة في أخبار السلسلة ABMedia.
المحتوى هو للمرجعية فقط، وليس دعوة أو عرضًا. لا يتم تقديم أي مشورة استثمارية أو ضريبية أو قانونية. للمزيد من الإفصاحات حول المخاطر، يُرجى الاطلاع على إخلاء المسؤولية.
من منظور عالم العملات الرقمية ، هل من الأفضل استئجار منزل أم شراء منزل في الصين وتايوان؟
في عالم العملات الرقمية، تعتبر كفاءة رأس المال وتكلفة الفرصة البديلة أكثر أهمية من أي شيء آخر، مما دفع المزيد والمزيد من الأشخاص لإعادة تقييم المفهوم التقليدي "شراء المنزل يعني الاستثمار". بالنسبة لبعض اللاعبين المخضرمين في عالم العملات الرقمية، لم يعد شراء المنزل هو نهاية الطريق المالي في الحياة، بل من المحتمل أن يصبح أكبر فخ في توزيع الأصول. عندما تواجه سوق العقارات في الصين مخاطر هيكلية، قد يساعدنا النظر من منظور التشفير على رؤية الحقيقة.
فعالية رأس المال هي الملك: هل شراء المنازل أصبح "طلباً زائفاً"؟
التشفير OG @yuyue_chris يشارك، أنه بعد دخوله عالم العملات الرقمية، تغيرت نظرته لإدارة الأصول بشكل جذري، وأصبح يسعى لفهم تكلفة الفرصة البديلة والتوزيع الأمثل للتمويل. ويعتقد أنه قبل أن تتراكم الأصول بشكل كافٍ، فإن شراء منزل هو في الأساس "طلب زائف".
كمثال على عقار قيمته 10,000,000 يوان، إذا تم حسابه بمعدل فائدة سنوي على سندات الخزانة الأمريكية بنسبة 4%، فهذا يعني خسارة محتملة قدرها 400,000 يوان في الفائدة سنويًا، مما يصل إلى 4,000,000 يوان خلال عشر سنوات. بينما استئجار منزل بنفس القيمة يتطلب حوالي 10,000 يوان شهريًا، مما يجعل التكلفة الإجمالية لمدة عشر سنوات حوالي 1,200,000 يوان. من حيث كفاءة رأس المال، فإن استئجار المنزل يتفوق بشكل كبير على شراءه، دون التضحية بالسيولة أو خيارات المستقبل.
إذا لم تكن هناك حاجة ملحة مثل الإنجاب، فإن دخل الشخص العصري يمكنه أن يوفر له حياة مريحة بناءً على استئجار منزل، ولا ينبغي أن يتم تقييده بمفهوم "شراء منزل هو هدف الحياة" التقليدي.
هل تشتري منزلًا أم دينًا؟ وهم الرافعة في سوق العقارات الصينية
التشفير KOL التشفير韋馱則 من منظور مؤسسي أكثر شمولاً، ينتقد أن العقارات في الصين هي في الأساس خدعة تمويلية نسجتها الحكومة والبنوك ومطورو العقارات معًا. وأشار إلى أن أرباح شركات العقارات تلتهمها ضريبة زيادة قيمة الأراضي بنسبة 45%، بالإضافة إلى تكاليف قروض البنوك، مما يجعل معدل الربح الفعلي غالبًا منخفضًا للغاية ليكون في نطاق رقم واحد.
ومع ذلك، لا يزال المطورون العقاريون يتقدمون واحداً تلو الآخر، والسبب هو أنهم يستطيعون الاعتماد على التمويل لزيادة الرافعة المالية:
يعتمد النظام بأكمله على استقرار أسعار العقارات الجديدة والعقارات المستعملة، وفي الواقع هو "حصان صغير يسحب عربة كبيرة". عندما لا تستطيع أسعار المساكن في النهاية التحمل، حتى في المناطق الساخنة من الدرجة الأولى مثل لينغ لونغ وان في سوزو أو تشانغ جيانغ في شنغهاي، تظهر انخفاضات حادة أو حتى نصف السعر، يصبح سوق العقارات بأكمله في حالة خطر شديد.
قرض المسؤولية غير المحدودة: الجحيم المالي الفريد من نوعه في الصين
في عينيه، المشترون في الواقع يشترون 90% من ديون المكان بالإضافة إلى 10% من تكلفة البناء. كما أن قروض الرهن العقاري في الصين تحتوي على شرط "المسؤولية غير المحدودة"، وهو أمر نادر عالميًا. حتى لو انهارت أسعار المنازل وتم الاستيلاء على الممتلكات، لا يزال يتعين سداد الديون المتبقية من قبل الأفراد، وإلا سيتم إدراجهم ك"أشخاص غير موثوقين"، مما يؤثر بشكل خطير على فرص العمل والحياة في المستقبل.
مقارنة بذلك، العديد من الدول مثل الولايات المتحدة، أستراليا، وكندا تعتمد على "قروض ذات مسؤولية محدودة"، فعندما لا تغطي قيمة العقار القرض، يمكن للمقترض اختيار تسليم المنزل كخسارة، مما يعني أن الحد الأقصى للخسارة يكون مقتصراً على العقار نفسه. وهذا يجعل المشترين في الصين أكثر عرضة للخطر كرهائن مالية خلال الأوقات الاقتصادية الصعبة.
كشف بيانات MSCI: سوق العقارات في الصين دخل في مرحلة هبوط طويلة الأمد
وفقًا لتقرير مؤشر MSCI China A العقاري الصادر عن MSCI، كانت أداء أسهم العقارات الصينية ضعيفة بشكل عام منذ عام 2016، حيث بلغت العائدات السنوية حتى مايو 2025 -8.8%، وبلغت أقصى نسبة هبوط لمدة خمس سنوات 73%. يتضمن هذا المؤشر 6 شركات عقارية كبيرة، بما في ذلك فانو، تشو رن وباولي.
أشار التقرير إلى أن القطاع شهد انكماشًا لمدة خمس سنوات متتالية من 2020 إلى 2024، حيث انخفض بنسبة 31.75% في عام 2023. علاوة على ذلك، على الرغم من أن عائدات الأرباح تقارب 3%، إلا أن نسبة السعر إلى الأرباح (P/E) كانت سلبية، ونسبة السعر إلى القيمة الدفترية (P/B) كانت فقط 0.62، مما يعكس تشاؤم السوق تجاه آفاق شركات العقارات.
قطاع العقارات يتمتع بتقلبات عالية للغاية، ونسبة شارب (Sharpe Ratio) سلبية، مما يدل على أن العائدات غير كافية لتعويض المخاطر، ومن البيانات الكمية فقد فقدت خاصية "الاستثمار". هذه ليست مجرد ضغوط قصيرة الأجل، بل هي علامة على تراجع هيكلي.
(هل توقفت بلاك روك عن اللعب؟ بيع المكتب التجاري الأخير في شنغهاي بخصم 30٪، استعدادًا للخروج الكامل من سوق العقارات في الصين)
الوضع في تايوان: الإيجارات منخفضة، أسعار المنازل مرتفعة
إذا نظرنا إلى تايوان، فإننا نواجه نفس مشكلة تخصيص الأموال الخاطئ في سوق العقارات. وفقًا لإحصاءات وزارة الداخلية، فإن نسبة متوسط سعر المنزل إلى الدخل في تايوان قد وصلت إلى 9.6 مرات، بينما في مدينة تايبيه تتجاوز 15 مرة، وهو ما يفوق بشكل كبير المستوى المعقول دوليًا الذي يتراوح بين 2 إلى 3 مرات، مما يدل على أن عتبة شراء المنازل مرتفعة جدًا بالنسبة للشباب.
بالإضافة إلى ذلك، فإن معدل عائد الإيجار يبلغ حوالي 1.5% إلى 2%. بمعنى آخر، يحتاج المستأجرون فقط إلى دفع أقل من 2% من سعر المنزل ليتمتعوا بنفس المساحة وظروف المعيشة.
علاوة على ذلك، أصبحت سياسات الحكومة بشأن الإسكان غير مواتية للمشترين بشكل متزايد، مع تنفيذ تدابير مثل ضريبة عقارات المالكين وضريبة الشقق الشاغرة، ستظهر عيوب تكاليف إعادة البيع العالية وعدم وجود عائد نقدي على المساكن.
بالنسبة للشباب الذين يشعرون بحساسية تجاه كفاءة رأس المال، فإن استئجار المنازل لا يقلل فقط من الضغط المالي، بل يسمح أيضًا بتوجيه الأموال بمرونة نحو أسواق ذات عوائد أعلى مثل سوق الأسهم أو عالم العملات الرقمية.
في ظل ارتفاع أسعار العقارات وانخفاض العوائد، لم يعد شراء المنازل هدفًا ماليًا للعديد من الأشخاص، بل أصبح سلوكًا استهلاكيًا ذا تكلفة عالية.
منطق عالم العملات الرقمية في النظر إلى سوق العقارات، هل شراء منزل يعني الديون؟
بالنسبة لمستثمري عالم العملات الرقمية، فإن سيولة الأصول، والعائدات، وإدارة المخاطر أهم بكثير من "الأمان" أو القيم التقليدية. انطلاقًا من هذا المنطق، فإن العقارات تفقد بالفعل الخصائص الجوهرية لـ "الاستثمار"، وتتحول إلى نوع من التوزيع المدين ذي التكلفة العالية والعائد المنخفض.
يعتقد الكاتب أنه ربما لا ينبغي النظر إلى شراء منزل أو عدمه فقط من خلال مراحل الحياة، بل يجب أن نسأل أنفسنا أولاً عن الغرض من شراء المنزل وتعريفه وما نسعى لتحقيقه في الحياة.
هذه المقالة من منظور عالم العملات الرقمية تنظر في استثمار العقارات في الصين وتايوان: هل من الأفضل استئجار منزل أم شراء منزل؟ ظهرت لأول مرة في أخبار السلسلة ABMedia.