深入探讨:房地产在RWA市场中的角色与前景

实物资产(RWA)的概念并非加密货币市场的新生事物。早在2018年,资产代币化和证券型代币发行(STO)等类似概念就已出现。然而,由于当时监管框架尚不成熟,加之潜在回报优势不显著,这些早期尝试未能发展成为成熟的市场细分。

2022年,随着美国持续加息,美国国债收益率明显超过加密市场中稳定币借贷利率。因此,将美国国债代币化为RWA对加密行业愈发具有吸引力。主流DeFi项目和传统金融机构纷纷开始探索RWA领域。

近两年,多个房地产RWA项目涌现市场。它们旨在多方面拓展房地产投资市场,丰富房地产投资产品,降低投资门槛。本文将通过案例研究分析房地产RWA的设计优劣势及潜在市场。鉴于这些项目主要针对北美房地产资产和投资者,相关政策、法规及市场条件讨论将以北美房地产市场为主。

代币化房地产市场的方法

房地产市场是一个充满投资机遇的庞大领域。根据统计,2023年3月北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场规模为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心目标是:创造更多样化、灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者,提高房地产资产的流动性和价值。这些产品主要表现为三种形式:

1. 房地产所有权分割融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 代币化房地产作为抵押品

此外,代币化和区块链集成还增强了房地产资产的透明度和民主化治理。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA有相似之处,都提供分散化房产投资机会,降低投资门槛,提高资产流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,仍保持集中化运营模式。尽管如此,REIT严格的资产审查和投资结构为房地产RWA项目提供了坚实的蓝图。

过去两年的项目运营,我们对房地产RWA的优缺点有了更清晰的认识。典型的房地产RWA项目具有上述特征。深入具体案例后发现,由于管理和产品方法不同,各项目实际运营中遇到的情况各异。

案例研究

本章选取三个房地产RWA项目进行分析。每个项目采用不同方法代币化房地产市场,在各自领域最具代表性。需注意这些仍是早期项目,产品尚未经过长期广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是市场上历史最悠久的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis上)提供美国住宅房地产投资。

RealT收购住宅物业,并在符合美国法规的情况下将拥有房产契约的实体代币化。物业的管理、维护和租金收取责任委托给第三方管理机构。扣除开支后,特定物业产生的租金分配给其代币持有者。RealT负责代币化过程,但在法律上与持有房地产资产的公司分离。根据其网站说明,如公司违约,代币所有者可选择指定另一家公司管理持有房产契约的公司。值得注意的是,他们不强制要求参与投资他们引入市场的房产。物业代币持有者每月可获得房产租金收入份额,不包括约2.5%的维护储备金和通常约10%价值的管理费。

以蒙哥马利的一处房产为例,房地产代币总价值为323,020美元,每个代币价格52.10美元,共发行6,200个代币。该房产每月产生2,600美元租金收入。扣除运营和管理费用共622美元后,每月净利润为1,978美元,年利润23,736美元。因此,每个代币获得3.83美元分红,年化收益率为7.35%。

对于这处房产,RealT提供100%的代币,意味着RealT无需与客户共同投资,可以维持近乎无风险的运营模式。管理机构收取8%的租金和剩余维护费用,投资平台仅收取2%用于房产代币化、选择管理机构和监督管理。这种方法使RealT团队可以节省大量管理时间,专注于寻找合格房产并将其代币化推向市场。

然而,虽然分散所有权促进了投资者间的风险分担,但也带来挑战。当投资者的财务利益过小时,公司管理成本可能变得不可行。有报告解释了房地产代币持有者与RealT之间的利益冲突。RealT选择管理机构来管理其拥有的房产;如果RealT对房产拥有大量所有权,可以降低代理成本,因为管理不善会对他们产生负面影响。但是,如果RealT持股过多,可能会影响代币流动性,小股东也可能成为搭便车者。这些所有者可能期望大股东监督聘请的管理机构是否财务可行。另一方面,如果RealT持股很少,RealT可能缺乏足够的动力来充分选择管理机构或参与监督过程,许多投资者也难以有效监督管理机构。

笔者调查了RealT市场上最新售罄的十个代币,并使用相关区块链浏览器查找每个房产的持有者数量。

如图表所示,RealT将房产分割成不同数量的代币,使每个代币价格约为50美元。大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,两处房产持有者超过1000人。结合每个持有者的代币数量,可以了解RealT投资者的投资范围。

约90%的RealT投资者投资少于500美元,约9%投资500至2000美元,1%投资超过这个数额。这表明RealT在一定程度上成功为小投资者创造了房地产投资市场,提高了住房市场的流动性。

从RealT钱包的交易数据来看,RealT已支付约600万美元的租金总额。平台费用根据维护费用、保险和税收而浮动,约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年约15万至18万美元的平台收入。然而,由于RealT不强制参与房地产投资,且如选择投资,其参与程度没有具体限制或指导原则,RealT从租金收入中获得的收入尚不明确。

从公司结构来看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为公司的中心实体。该实体不拥有任何房地产资产,仅作为RealT项目的运营实体。此外,RealT在特拉华州成立了Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司。与Real Token Inc.一样,Real Token LLC不拥有任何房地产资产;其主要目的是简化法律程序,允许用户通过与一家公司签订合同来参与所有房产的投资。最后,RealT为每个投资的房产建立相应的Series LLC。作为Real Token LLC的子公司,每个Series LLC拥有特定房产和相应的代币。这种结构旨在确保一处房产的财务或法律问题不会影响RealT下的其他房产或母公司的运营。

Parcl

Parcl协议是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl用于获得合成资产的永续敞口,使用AMM架构。Parcl引入Parcl Labs价格馈送,基于销售历史为特定地区房地产创建指数。销售历史期限可根据房产交易频率而变化。创建指数后,投资者可以对房产价值进行投机,能够做多或做空房地产价格。

这种方法使Parcl避开了法律问题,因为平台运营不涉及实际房地产。有人可能会质疑它是否真的是房地产RWA项目,因为它不符合上述标准。然而,它是一个相对受欢迎的RWA项目,得到Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等行业大牌投资。讨论房地产RWA的多样化可能性是合理的。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。运营一年多后,Parcl似乎并未引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50人。

Parcl的产品简化且快速开发。Parcl Labs价格馈送和指数市场设计良好,易于使用。

运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管具有这些优势并得到众多知名投资机构支持,Parcl仍保持相对低调的市场地位,用户基础小,交易量有限。也许市场尚未准备好接受房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索允许用户将房地产代币化作为贷款抵押品的可能性。某公司在7月宣布其数字货币团队正朝这个方向努力。另一家公司已与RobinLand整合,支持房地产抵押贷款。RealT提供使用代币化房地产作为贷款抵押品的选项,但仅限于他们发行的代币。本质上,这项服务更像是代币借贷产品,并未实质性提高房地产所有者的资本流动性。

Reinno是一个于2020年启动、2022年停止运营的废弃项目。虽然它在市场上没有留下太多痕迹,但它引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,可以向Reinno提交房产文件。获批后,Reinno将在特拉华州为交易创建特殊目的公司。然后,Reinno将为房地产代币创建智能合约,所有者可以将代币作为贷款抵押品。贷款限额将基于代币价值。

第二个产品是抵押贷款融资,用户购买房产并获得抵押贷款后,可以将房产所有权代币化进行融资。获得的资金可用于偿还银行抵押贷款,客户随后以固定利率偿还贷款。

Reinno的运营仍然是集中化和线下模式,客户需要访问办公室并提交房地产文件。这种方法存在一些明显风险。首先,如果借款人选择违约并停止还款,Reinno作为代币化服务提供商而非贷款人,将难以起诉借款人。Reinno实际上不拥有抵押房产;贷款本质上是由选择在Reinno上放贷的用户提供的。目前,由于贷款人与借款人之间缺乏直接的贷款合同,特别是在分散房地产融资的背景下,没有全面的法律框架来保护这些贷款人。Reinno尚未提供详细措施来缓解这种违约风险。其次,如果房产所有者在借款后决定出售房子,或在Reinno完成抵押贷款融资后停止向银行继续偿还抵押贷款,Reinno无法阻止这种导致房产转让的行为,实际上导致借款人对房产进行"双重支出"。这些明显的风险可能导致项目被废弃,未来房地