深入探討:房地產在RWA市場中的角色與前景

實物資產(RWA)的概念並非加密貨幣市場的新生事物。早在2018年,資產代幣化和證券型代幣發行(STO)等類似概念就已出現。然而,由於當時監管框架尚不成熟,加之潛在回報優勢不顯著,這些早期嘗試未能發展成爲成熟的市場細分。

2022年,隨着美國持續加息,美國國債收益率明顯超過加密市場中穩定幣借貸利率。因此,將美國國債代幣化爲RWA對加密行業愈發具有吸引力。主流DeFi項目和傳統金融機構紛紛開始探索RWA領域。

近兩年,多個房地產RWA項目湧現市場。它們旨在多方面拓展房地產投資市場,豐富房地產投資產品,降低投資門檻。本文將通過案例研究分析房地產RWA的設計優劣勢及潛在市場。鑑於這些項目主要針對北美房地產資產和投資者,相關政策、法規及市場條件討論將以北美房地產市場爲主。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機遇的龐大領域。根據統計,2023年3月北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場規模爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標是:創造更多樣化、靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者,提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式:

1. 房地產所有權分割融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 代幣化房地產作爲抵押品

此外,代幣化和區塊鏈集成還增強了房地產資產的透明度和民主化治理。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA有相似之處,都提供分散化房產投資機會,降低投資門檻,提高資產流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,仍保持集中化運營模式。盡管如此,REIT嚴格的資產審查和投資結構爲房地產RWA項目提供了堅實的藍圖。

過去兩年的項目運營,我們對房地產RWA的優缺點有了更清晰的認識。典型的房地產RWA項目具有上述特徵。深入具體案例後發現,由於管理和產品方法不同,各項目實際運營中遇到的情況各異。

案例研究

本章選取三個房地產RWA項目進行分析。每個項目採用不同方法代幣化房地產市場,在各自領域最具代表性。需注意這些仍是早期項目,產品尚未經過長期廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是市場上歷史最悠久的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)提供美國住宅房地產投資。

RealT收購住宅物業,並在符合美國法規的情況下將擁有房產契約的實體代幣化。物業的管理、維護和租金收取責任委托給第三方管理機構。扣除開支後,特定物業產生的租金分配給其代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但在法律上與持有房地產資產的公司分離。根據其網站說明,如公司違約,代幣所有者可選擇指定另一家公司管理持有房產契約的公司。值得注意的是,他們不強制要求參與投資他們引入市場的房產。物業代幣持有者每月可獲得房產租金收入份額,不包括約2.5%的維護儲備金和通常約10%價值的管理費。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,房地產代幣總價值爲323,020美元,每個代幣價格52.10美元,共發行6,200個代幣。該房產每月產生2,600美元租金收入。扣除運營和管理費用共622美元後,每月淨利潤爲1,978美元,年利潤23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元分紅,年化收益率爲7.35%。

對於這處房產,RealT提供100%的代幣,意味着RealT無需與客戶共同投資,可以維持近乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金和剩餘維護費用,投資平台僅收取2%用於房產代幣化、選擇管理機構和監督管理。這種方法使RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格房產並將其代幣化推向市場。

然而,雖然分散所有權促進了投資者間的風險分擔,但也帶來挑戰。當投資者的財務利益過小時,公司管理成本可能變得不可行。有報告解釋了房地產代幣持有者與RealT之間的利益衝突。RealT選擇管理機構來管理其擁有的房產;如果RealT對房產擁有大量所有權,可以降低代理成本,因爲管理不善會對他們產生負面影響。但是,如果RealT持股過多,可能會影響代幣流動性,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望大股東監督聘請的管理機構是否財務可行。另一方面,如果RealT持股很少,RealT可能缺乏足夠的動力來充分選擇管理機構或參與監督過程,許多投資者也難以有效監督管理機構。

筆者調查了RealT市場上最新售罄的十個代幣,並使用相關區塊鏈瀏覽器查找每個房產的持有者數量。

如圖表所示,RealT將房產分割成不同數量的代幣,使每個代幣價格約爲50美元。大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,兩處房產持有者超過1000人。結合每個持有者的代幣數量,可以了解RealT投資者的投資範圍。

約90%的RealT投資者投資少於500美元,約9%投資500至2000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在一定程度上成功爲小投資者創造了房地產投資市場,提高了住房市場的流動性。

從RealT錢包的交易數據來看,RealT已支付約600萬美元的租金總額。平台費用根據維護費用、保險和稅收而浮動,約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年約15萬至18萬美元的平台收入。然而,由於RealT不強制參與房地產投資,且如選擇投資,其參與程度沒有具體限制或指導原則,RealT從租金收入中獲得的收入尚不明確。

從公司結構來看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲公司的中心實體。該實體不擁有任何房地產資產,僅作爲RealT項目的運營實體。此外,RealT在特拉華州成立了Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。與Real Token Inc.一樣,Real Token LLC不擁有任何房地產資產;其主要目的是簡化法律程序,允許用戶通過與一家公司籤訂合同來參與所有房產的投資。最後,RealT爲每個投資的房產建立相應的Series LLC。作爲Real Token LLC的子公司,每個Series LLC擁有特定房產和相應的代幣。這種結構旨在確保一處房產的財務或法律問題不會影響RealT下的其他房產或母公司的運營。

Parcl

Parcl協議是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl用於獲得合成資產的永續敞口,使用AMM架構。Parcl引入Parcl Labs價格饋送,基於銷售歷史爲特定地區房地產創建指數。銷售歷史期限可根據房產交易頻率而變化。創建指數後,投資者可以對房產價值進行投機,能夠做多或做空房地產價格。

這種方法使Parcl避開了法律問題,因爲平台運營不涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是房地產RWA項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的RWA項目,得到Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等行業大牌投資。討論房地產RWA的多樣化可能性是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。運營一年多後,Parcl似乎並未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品簡化且快速開發。Parcl Labs價格饋送和指數市場設計良好,易於使用。

運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管具有這些優勢並得到衆多知名投資機構支持,Parcl仍保持相對低調的市場地位,用戶基礎小,交易量有限。也許市場尚未準備好接受房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索允許用戶將房地產代幣化作爲貸款抵押品的可能性。某公司在7月宣布其數字貨幣團隊正朝這個方向努力。另一家公司已與RobinLand整合,支持房地產抵押貸款。RealT提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押品的選項,但僅限於他們發行的代幣。本質上,這項服務更像是代幣借貸產品,並未實質性提高房地產所有者的資本流動性。

Reinno是一個於2020年啓動、2022年停止運營的廢棄項目。雖然它在市場上沒有留下太多痕跡,但它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,可以向Reinno提交房產文件。獲批後,Reinno將在特拉華州爲交易創建特殊目的公司。然後,Reinno將爲房地產代幣創建智能合約,所有者可以將代幣作爲貸款抵押品。貸款限額將基於代幣價值。

第二個產品是抵押貸款融資,用戶購買房產並獲得抵押貸款後,可以將房產所有權代幣化進行融資。獲得的資金可用於償還銀行抵押貸款,客戶隨後以固定利率償還貸款。

Reinno的運營仍然是集中化和線下模式,客戶需要訪問辦公室並提交房地產文件。這種方法存在一些明顯風險。首先,如果借款人選擇違約並停止還款,Reinno作爲代幣化服務提供商而非貸款人,將難以起訴借款人。Reinno實際上不擁有抵押房產;貸款本質上是由選擇在Reinno上放貸的用戶提供的。目前,由於貸款人與借款人之間缺乏直接的貸款合同,特別是在分散房地產融資的背景下,沒有全面的法律框架來保護這些貸款人。Reinno尚未提供詳細措施來緩解這種違約風險。其次,如果房產所有者在借款後決定出售房子,或在Reinno完成抵押貸款融資後停止向銀行繼續償還抵押貸款,Reinno無法阻止這種導致房產轉讓的行爲,實際上導致借款人對房產進行"雙重支出"。這些明顯的風險可能導致項目被廢棄,未來房地