房地產RWA項目研究：區塊鏈與傳統房地產的融合

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場中並非新概念,早在2018年就已存在,與當時的資產代幣化和證券代幣發行(STO)有相似之處。但由於監管不成熟和缺乏顯著回報,早期嘗試未能形成成熟市場規模。

2022年,隨着美國利率上升,國債收益率超過加密穩定幣借貸利率,使美國國債成爲具有吸引力的RWA標的。成熟DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,降低投資門檻。本研究將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場,主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月數據顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場主要有三種表現形式:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

房產代幣化還可增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,但REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權。盡管如此,REIT的運營框架仍可爲房地產RWA項目提供參考。

通過觀察近期房地產RWA項目運營,我們對其優缺點有了一些了解:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 投資組合多樣化
• 潛在高收益
• 透明度提高

缺點:

• 監管不確定性
• 實物資產管理挑戰
• 技術風險
• 流動性風險
• 價格波動

具體項目由於管理和產品方法不同,實際運營情況各異。

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是早期房地產RWA項目之一,專注於美國住宅房產代幣化。

RealT購買住宅房產並代幣化,委托第三方管理機構負責維護和租金收集。扣除費用後的租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司法律上隔離。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。月租金2,600美元,扣除622美元費用後,月淨利潤1,978美元。每個代幣年收益3.83美元,年利率7.35%。

RealT提供100%代幣,無需共同投資,維持低風險模式。管理機構從租金中取8%,投資平台收取2%費用。這使RealT可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。投資者持股比例過小可能導致管理成本過高。RealT與代幣持有者之間可能存在利益衝突。

分析顯示,約90%RealT投資者投資少於500美元,9%投資500-2000美元,1%超過此數額。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場。

RealT在Gnosis網路上分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於近兩年150K-180K美元收入。

RealT在特拉華州設立了多個實體,包括核心運營實體Real Token Inc.、母公司Real Token LLC,以及爲每個房產設立的系列LLC。這種結構旨在隔離單個房產的風險。

Parcl

Parcl是允許用戶交易全球房地產市場價格變動的DeFi投資平台。它創建特定區域房地產指數,投資者可對房價走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產運營的法律問題。雖然不完全符合RWA標準,但Parcl得到了多家知名公司投資。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管產品設計成熟且團隊積極推廣,Parcl仍保持較低市場關注度。這可能表明加密市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Ripple和MakerDAO等大型加密公司也在探索房地產RWA產品。Reinno雖已停止運營,但引入了兩個值得一提的產品:

1. 基於代幣化房產的貸款服務:房主可將房產代幣化並作爲抵押借貸。

2. 房貸融資:用戶可將銀行房貸購買的房產代幣化進行融資,用於償還銀行貸款。

然而,Reinno的運營模式存在明顯風險,如難以處理借款人違約、無法阻止房主出售已抵押房產等。這些風險可能導致其停止運營,未來需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是新興概念,尚未形成明確市場規模或龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎較小。該領域需要嚴格合規和成熟法律框架。

一些項目採用風險隔離結構或選擇房產相關金融產品作爲投資目標以降低風險。但要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規至關重要。

目前缺乏清晰一致的監管框架,各監管機構對代幣分類存在分歧。這種不一致性威脅投資者信心和行業長期發展。

盡管監管環境混亂,仍有多家知名企業在嘗試房地產RWA。少量項目已初步證明可行性。隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。