從幣圈視角看中國和台灣的房地產投資：租房還是買房好？

在幣圈，資金效率與機會成本重於一切，這讓越來越多人開始重新審視傳統的「買房等於投資」觀念。對某些幣圈資深玩家來說，買房不再是人生的財務終點，更可能成為資產配置中的最大陷阱。當中國房市面臨結構性風險，從加密視角出發，或許能幫助我們看清真相。

資金效益為王：買房成為「偽需求」？

加密 OG @yuyue_chris 分享，他進入加密領域後，對資產管理的觀念徹底轉變，對機會成本與資金最優配置產生追求。他認為，在資產尚未充分積累前，買房根本是「偽需求」。

以一間價值 1,000 萬人民幣的房產為例，若以美債年利率 4% 計算，等於每年損失 40 萬元的潛在利息，十年則高達 400 萬元。而租下同樣價值的房子，每月僅需約 1 萬元，十年總花費約 120 萬元。以資金效率來看，租房遠優於購屋，且不會犧牲流動性與未來選擇權。

若無生育等剛性需求，現代人收入在租房的基礎上已能夠過上舒適的生活，不應被傳統「買房是人生目標」的觀念綁架。

買的是房還是債？中國房市的槓桿幻象

加密 KOL 加密韋馱則從更宏觀的制度面切入，批評中國房地產本質上是一場由政府、銀行與房地產商聯手編織的資金幻術。他指出，房產企業利潤被 45% 的土地增值稅吞噬，再加上銀行貸款成本，實際利潤率往往低到只有個位數。

然而，房地產商卻仍前仆後繼，原因是能靠融資疊加槓桿：

整個系統仰賴商品房與二手房價格穩住，實際上是「小馬拉大車」的拆分盤。當末端房價撐不住，連蘇州的玲瓏灣或上海張江等一線熱區都出現腰斬或大幅下跌時，整個房市已岌岌可危。

無限責任貸款：中國獨有的財務地獄

在他眼中，購房者其實買下的是 90% 的地方債加上 10% 的建築成本。中國的房屋抵押貸款更存在全球罕見的「無限責任」條款。即便房價暴跌、房產被法拍，剩餘債務仍需由個人償還，否則將被列為「失信人」，嚴重影響未來就業與生活。

相比之下，許多國家如美國、澳洲、加拿大採用的是「有限責任貸款」，一旦房產價值無法覆蓋貸款，借款人可選擇交屋止損，最大損失止於房產本身。這也使中國購房者在經濟下行時成為更脆弱的財務人質。

MSCI 數據揭露：中國房市已進入長期熊市

根據 MSCI 最新發布的《MSCI China A 房地產指數》報告，中國房地產股自 2016 年以來整體表現慘淡，至 2025 年 5 月為止年化報酬為 -8.8%，五年最大跌幅達 73%。該指數包含 6 家大型地產公司，包括萬科、華潤與保利等。

報告指出，2020 至 2024 年間，該板塊連續五年負成長，2023 年更慘跌 31.75%。此外，股息殖利率雖近 3%，但整體本益比 (P/E) 為負數，股價淨值比 (P/B) 僅 0.62，反映出市場對房企前景較爲悲觀。

房產板塊波動率極高、夏普比率 (Sharpe Ratio) 為負，代表其報酬不足以補償風險，從量化數據上已失去「投資」屬性。這不只是短期壓力，而是結構性衰退的徵兆。

(貝萊德不玩了？七折賤賣上海最後一間商辦，預備全面退出中國房地產市場)

台灣現況：租金低、房價高

若將視角拉回台灣，同樣面臨房市資金錯誤配置的問題。根據內政部統計，台灣平均房價所得比已達 9.6 倍 (台北市超過 15 倍)，遠高於國際合理水準 (2 至 3 倍)，顯示年輕人買房門檻極高。

此外，租金報酬率僅約 1.5% 至 2%。換言之，租屋者僅需付出不到房價 2% 的成本，就能享有相同空間與生活條件。

再者，政府打房政策日漸不利買方，隨著房地合一稅、囤房稅與空屋稅等措施逐步落地，其轉手成本高、自住房幾乎無現金流報酬的缺點也將浮現：

對於資金效率敏感的年輕人而言，租屋不僅經濟壓力小，更讓資金能夠靈活投向其他較高報酬的市場如股市或加密領域。

在高房價且低報酬的現狀下，買房對許多人而言已不再是財務目標，而是高成本的消費行為。

從幣圈邏輯看房市，買房等於負債嗎？

對幣圈投資人而言，資產的流動性、收益率與風險控管遠比「安全感」或傳統價值觀更重要。從這樣的邏輯出發，房地產確實正逐漸失去「投資」的實質屬性，轉而成為一種高成本且低報酬的負債配置。

筆者認為，買不買房或許從來都不該只看人生階段，而是得先問自己對於買房的用途、定義與人生追求。

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