Thảo luận sâu: Vai trò và triển vọng của bất động sản trong thị trường RWA
Khái niệm tài sản thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử. Ngay từ năm 2018, các khái niệm tương tự như token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) đã xuất hiện. Tuy nhiên, do khung quy định lúc đó chưa trưởng thành và lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi chính thống và các tổ chức tài chính truyền thống đều bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng đa dạng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích các ưu nhược điểm của thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng thông qua nghiên cứu trường hợp. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, các cuộc thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Theo thống kê, vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa là: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:
Tài chính phân chia quyền sở hữu bất động sản
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Tài sản bất động sản được mã hóa như tài sản thế chấp
Ngoài ra, việc token hóa và tích hợp blockchain cũng đã nâng cao tính minh bạch của tài sản bất động sản và quản trị dân chủ.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) có những điểm tương đồng với Bất động sản RWA, cả hai đều cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, giảm thiểu ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, quy trình xem xét tài sản và cấu trúc đầu tư nghiêm ngặt của REIT đã cung cấp một bản kế hoạch vững chắc cho các dự án Bất động sản RWA.
Trong hai năm qua, thông qua việc vận hành dự án, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về ưu điểm và nhược điểm của RWA bất động sản. Các dự án RWA bất động sản điển hình có những đặc điểm nêu trên. Khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, chúng tôi phát hiện ra rằng do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, các tình huống thực tế mà mỗi dự án gặp phải trong quá trình vận hành đều khác nhau.
Nghiên cứu trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, và đều là những đại diện tiêu biểu trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm chưa trải qua kiểm định và thử nghiệm rộng rãi lâu dài trên thị trường.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua Ethereum và Gnosis blockchain (.
RealT mua lại bất động sản nhà ở và thực hiện token hóa các quyền sở hữu bất động sản trong khuôn khổ quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ bất động sản cụ thể được phân phối cho các chủ sở hữu token của nó. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý thì tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Theo thông tin trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có thể chọn chỉ định một công ty khác để quản lý công ty sở hữu quyền sở hữu bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu tham gia đầu tư vào bất động sản mà họ mang ra thị trường. Các chủ sở hữu token bất động sản có thể nhận được phần thu nhập từ tiền thuê bất động sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ dự phòng bảo trì và phí quản lý thường khoảng 10% giá trị.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra doanh thu cho thuê 2,600 USD mỗi tháng. Sau khi trừ đi chi phí hoạt động và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi token nhận được cổ tức 3.83 USD, tỷ suất sinh lời hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token, có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, có thể duy trì mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu phí 8% từ tiền thuê và các chi phí bảo trì còn lại, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để phục vụ cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng token.
Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu phân tán thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không khả thi. Có báo cáo giải thích xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu tài sản, điều này có thể giảm chi phí đại diện, vì quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu RealT nắm giữ quá nhiều cổ phần, điều này có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những kẻ ăn theo. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi cổ đông lớn giám sát xem cơ quan quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ rất ít cổ phần, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn cơ quan quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc giám sát hiệu quả cơ quan quản lý.
Tác giả đã điều tra mười mã thông báo mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi bất động sản.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(
Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT phân chia bất động sản thành một số lượng mã thông báo khác nhau, với mỗi mã thông báo có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, và hai bất động sản có hơn 1000 người nắm giữ. Kết hợp số lượng mã thông báo của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công một phần trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ, tăng cường tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Dựa trên dữ liệu giao dịch từ ví RealT, RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, nên doanh thu mà RealT nhận được từ thu nhập thuê vẫn chưa rõ ràng.
Xét về cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ hoạt động như là thực thể điều hành của dự án RealT. Hơn nữa, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đã đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(
) Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với các tài sản tổng hợp, sử dụng cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu dịch vụ cung cấp giá Parcl Labs, tạo chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có thể đầu cơ vào giá trị bất động sản, có khả năng mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh khỏi các vấn đề pháp lý, vì hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có người đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, được đầu tư bởi những tên tuổi lớn trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, v.v. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(
Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs được cung cấp và thiết kế thị trường chỉ số tốt, dễ sử dụng.
Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã chủ động triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù sở hữu những lợi thế này và nhận được sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ vị thế thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
) Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng token hóa bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Một công ty đã thông báo vào tháng 7 rằng nhóm tiền điện tử của họ đang nỗ lực theo hướng này. Một công ty khác đã tích hợp với RobinLand, hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng chỉ giới hạn đối với các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay token, không thực sự cải thiện tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ hoang được khởi động vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản mã hóa, và chủ sở hữu có thể sử dụng mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được có thể được sử dụng để trả nợ khoản vay thế chấp ngân hàng, và khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn tập trung vào mô hình tập trung và ngoại tuyến, khách hàng cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu bất động sản thế chấp; khoản vay về cơ bản được cung cấp bởi những người dùng chọn cho vay trên Reinno. Hiện tại, do thiếu hợp đồng cho vay trực tiếp giữa người cho vay và người vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính bất động sản phân tán, không có khung pháp lý toàn diện để bảo vệ những người cho vay này. Reinno chưa cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro vi phạm hợp đồng này. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà sau khi vay tiền, hoặc ngừng tiếp tục trả nợ ngân hàng sau khi Reinno hoàn thành việc tài trợ cho khoản vay thế chấp, Reinno không thể ngăn chặn hành động dẫn đến việc chuyển nhượng bất động sản này, thực tế dẫn đến việc người vay thực hiện "chi tiêu kép" trên bất động sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể dẫn đến việc dự án bị bỏ hoang, bất động sản trong tương lai.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
7 thích
Phần thưởng
7
3
Chia sẻ
Bình luận
0/400
NFTHoarder
· 18giờ trước
Có thật là có người tin rằng việc đầu tư bất động sản có thể lên chuỗi không?
Xem bản gốcTrả lời0
RugpullSurvivor
· 18giờ trước
Lại thấy đồ ngốc cuộn chơi đùa với mọi người
Xem bản gốcTrả lời0
WalletManager
· 18giờ trước
bán lẻ người mới快跑 RWA合约漏洞太多了 不如 Ví lạnh Tích trữ coin稳定
Tình trạng thị trường RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng tồn tại
Thảo luận sâu: Vai trò và triển vọng của bất động sản trong thị trường RWA
Khái niệm tài sản thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử. Ngay từ năm 2018, các khái niệm tương tự như token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) đã xuất hiện. Tuy nhiên, do khung quy định lúc đó chưa trưởng thành và lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi chính thống và các tổ chức tài chính truyền thống đều bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng đa dạng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích các ưu nhược điểm của thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng thông qua nghiên cứu trường hợp. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, các cuộc thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Theo thống kê, vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa là: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:
Ngoài ra, việc token hóa và tích hợp blockchain cũng đã nâng cao tính minh bạch của tài sản bất động sản và quản trị dân chủ.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) có những điểm tương đồng với Bất động sản RWA, cả hai đều cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, giảm thiểu ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, quy trình xem xét tài sản và cấu trúc đầu tư nghiêm ngặt của REIT đã cung cấp một bản kế hoạch vững chắc cho các dự án Bất động sản RWA.
Trong hai năm qua, thông qua việc vận hành dự án, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về ưu điểm và nhược điểm của RWA bất động sản. Các dự án RWA bất động sản điển hình có những đặc điểm nêu trên. Khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, chúng tôi phát hiện ra rằng do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, các tình huống thực tế mà mỗi dự án gặp phải trong quá trình vận hành đều khác nhau.
Nghiên cứu trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, và đều là những đại diện tiêu biểu trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm chưa trải qua kiểm định và thử nghiệm rộng rãi lâu dài trên thị trường.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua Ethereum và Gnosis blockchain (.
RealT mua lại bất động sản nhà ở và thực hiện token hóa các quyền sở hữu bất động sản trong khuôn khổ quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ bất động sản cụ thể được phân phối cho các chủ sở hữu token của nó. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý thì tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Theo thông tin trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có thể chọn chỉ định một công ty khác để quản lý công ty sở hữu quyền sở hữu bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu tham gia đầu tư vào bất động sản mà họ mang ra thị trường. Các chủ sở hữu token bất động sản có thể nhận được phần thu nhập từ tiền thuê bất động sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ dự phòng bảo trì và phí quản lý thường khoảng 10% giá trị.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra doanh thu cho thuê 2,600 USD mỗi tháng. Sau khi trừ đi chi phí hoạt động và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi token nhận được cổ tức 3.83 USD, tỷ suất sinh lời hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token, có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, có thể duy trì mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu phí 8% từ tiền thuê và các chi phí bảo trì còn lại, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để phục vụ cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng token.
Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu phân tán thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không khả thi. Có báo cáo giải thích xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu tài sản, điều này có thể giảm chi phí đại diện, vì quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu RealT nắm giữ quá nhiều cổ phần, điều này có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những kẻ ăn theo. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi cổ đông lớn giám sát xem cơ quan quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ rất ít cổ phần, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn cơ quan quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc giám sát hiệu quả cơ quan quản lý.
Tác giả đã điều tra mười mã thông báo mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi bất động sản.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(
Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT phân chia bất động sản thành một số lượng mã thông báo khác nhau, với mỗi mã thông báo có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, và hai bất động sản có hơn 1000 người nắm giữ. Kết hợp số lượng mã thông báo của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công một phần trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ, tăng cường tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Dựa trên dữ liệu giao dịch từ ví RealT, RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, nên doanh thu mà RealT nhận được từ thu nhập thuê vẫn chưa rõ ràng.
Xét về cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ hoạt động như là thực thể điều hành của dự án RealT. Hơn nữa, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đã đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(
) Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với các tài sản tổng hợp, sử dụng cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu dịch vụ cung cấp giá Parcl Labs, tạo chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có thể đầu cơ vào giá trị bất động sản, có khả năng mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh khỏi các vấn đề pháp lý, vì hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có người đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, được đầu tư bởi những tên tuổi lớn trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, v.v. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(
Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs được cung cấp và thiết kế thị trường chỉ số tốt, dễ sử dụng.
Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã chủ động triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù sở hữu những lợi thế này và nhận được sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ vị thế thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
) Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng token hóa bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Một công ty đã thông báo vào tháng 7 rằng nhóm tiền điện tử của họ đang nỗ lực theo hướng này. Một công ty khác đã tích hợp với RobinLand, hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng chỉ giới hạn đối với các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay token, không thực sự cải thiện tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ hoang được khởi động vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản mã hóa, và chủ sở hữu có thể sử dụng mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được có thể được sử dụng để trả nợ khoản vay thế chấp ngân hàng, và khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn tập trung vào mô hình tập trung và ngoại tuyến, khách hàng cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu bất động sản thế chấp; khoản vay về cơ bản được cung cấp bởi những người dùng chọn cho vay trên Reinno. Hiện tại, do thiếu hợp đồng cho vay trực tiếp giữa người cho vay và người vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính bất động sản phân tán, không có khung pháp lý toàn diện để bảo vệ những người cho vay này. Reinno chưa cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro vi phạm hợp đồng này. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà sau khi vay tiền, hoặc ngừng tiếp tục trả nợ ngân hàng sau khi Reinno hoàn thành việc tài trợ cho khoản vay thế chấp, Reinno không thể ngăn chặn hành động dẫn đến việc chuyển nhượng bất động sản này, thực tế dẫn đến việc người vay thực hiện "chi tiêu kép" trên bất động sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể dẫn đến việc dự án bị bỏ hoang, bất động sản trong tương lai.