Trong vòng tròn tiền tệ, hiệu quả sử dụng vốn và chi phí cơ hội quan trọng hơn mọi thứ, điều này khiến ngày càng nhiều người bắt đầu xem xét lại khái niệm truyền thống "mua nhà tương đương với đầu tư". Đối với một số người chơi kỳ cựu trong giới tiền tệ, mua nhà không còn là kết thúc tài chính mà có thể trở thành cái bẫy lớn nhất trong phân bổ tài sản. Khi thị trường nhà ở Trung Quốc phải đối mặt với rủi ro cấu trúc, từ góc độ tiền điện tử, nó có thể giúp chúng ta nhìn thấy sự thật.
Hiệu quả vốn là vua: Mua nhà trở thành "nhu cầu giả"?
Mã hóa OG @yuyue_chris chia sẻ, sau khi anh vào thế giới tiền điện tử, quan niệm về quản lý tài sản của anh đã hoàn toàn thay đổi, và anh đã theo đuổi chi phí cơ hội cũng như tối ưu hóa phân bổ vốn. Anh cho rằng, trước khi tài sản chưa được tích lũy đầy đủ, việc mua nhà thực sự là "nhu cầu giả".
Lấy một bất động sản trị giá 10 triệu nhân dân tệ làm ví dụ, nếu tính theo lãi suất trái phiếu Mỹ hàng năm 4%, tương đương với việc mất 400.000 nhân dân tệ lãi suất tiềm năng mỗi năm, trong mười năm sẽ lên tới 4 triệu nhân dân tệ. Trong khi đó, thuê một ngôi nhà có giá trị tương tự chỉ tốn khoảng 10.000 nhân dân tệ mỗi tháng, tổng chi phí trong mười năm khoảng 1,2 triệu nhân dân tệ. Xét về hiệu quả sử dụng vốn, việc thuê nhà tốt hơn nhiều so với việc mua nhà, và sẽ không hy sinh tính thanh khoản và quyền lựa chọn trong tương lai.
Nếu không có nhu cầu cứng như sinh sản, thu nhập của người hiện đại trên cơ sở thuê nhà đã có thể sống một cuộc sống thoải mái, không nên bị tư tưởng truyền thống "mua nhà là mục tiêu cuộc đời" trói buộc.
Mua nhà hay nợ? Ảo giác đòn bẩy của thị trường bất động sản Trung Quốc
Mã hóa KOL Mã hóa韋馱 thì từ một góc độ hệ thống vĩ mô hơn để phê phán rằng bất động sản Trung Quốc về cơ bản là một trò ảo thuật tài chính được chính phủ, ngân hàng và các nhà phát triển bất động sản phối hợp dệt nên. Ông chỉ ra rằng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản bị thu hẹp bởi 45% thuế giá trị đất, cộng với chi phí vay ngân hàng, tỷ lệ lợi nhuận thực tế thường chỉ thấp đến một chữ số.
Tuy nhiên, các nhà phát triển bất động sản vẫn tiếp tục tiến lên, lý do là họ có thể dựa vào việc tài trợ để gia tăng đòn bẩy:
Toàn bộ hệ thống dựa vào giá nhà ở thương mại và nhà ở cũ để ổn định, thực chất là sự phân chia của "xe ngựa nhỏ". Khi giá nhà ở cuối cùng không thể duy trì được, ngay cả những khu vực nóng cấp một như Vịnh Linglong ở Tô Châu hay Trương Giang ở Thượng Hải cũng giảm mạnh, toàn bộ thị trường nhà ở đang gặp nguy hiểm.
Khoản vay trách nhiệm vô hạn: Địa ngục tài chính độc quyền của Trung Quốc
Trong mắt anh ta, người mua nhà thực ra mua 90% nợ địa phương cộng với 10% chi phí xây dựng. Các khoản vay thế chấp nhà ở Trung Quốc còn có điều khoản "trách nhiệm vô hạn" hiếm gặp trên toàn cầu. Ngay cả khi giá nhà lao dốc, tài sản bị tịch thu, nợ còn lại vẫn phải do cá nhân trả, nếu không sẽ bị liệt vào danh sách "người mất tín nhiệm", ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc làm và cuộc sống trong tương lai.
So với nhiều quốc gia như Mỹ, Úc, Canada áp dụng "cho vay có trách nhiệm hữu hạn", khi giá trị bất động sản không đủ để trang trải khoản vay, người vay có thể chọn giao nhà để hạn chế thua lỗ, mức thua lỗ tối đa chỉ dừng lại ở giá trị bất động sản. Điều này cũng khiến người mua nhà ở Trung Quốc trở thành con tin tài chính yếu thế hơn trong thời kỳ kinh tế suy thoái.
Dữ liệu MSCI tiết lộ: Thị trường bất động sản Trung Quốc đã bước vào thị trường gấu dài hạn.
Theo báo cáo mới nhất từ MSCI về "Chỉ số Bất động sản Trung Quốc A của MSCI", cổ phiếu bất động sản Trung Quốc đã có hiệu suất kém kể từ năm 2016, với tỷ suất sinh lời hàng năm tính đến tháng 5 năm 2025 là -8,8%, và mức giảm lớn nhất trong năm năm đạt 73%. Chỉ số này bao gồm 6 công ty bất động sản lớn, bao gồm Vanke, China Resources và Poly.
Báo cáo chỉ ra rằng từ năm 2020 đến năm 2024, lĩnh vực này đã bị tăng trưởng âm trong năm năm liên tiếp và giảm 31,75% vào năm 2023. Ngoài ra, mặc dù tỷ suất cổ tức gần 3% nhưng tỷ lệ P/E tổng thể là (P/E) âm, tỷ lệ giá trị ròng của giá cổ phiếu chỉ là 0,62 (P/B), phản ánh triển vọng bi quan của thị trường đối với các công ty nhà ở.
Ngành bất động sản có độ biến động rất cao, tỷ lệ Sharpe (Sharpe Ratio) là âm, điều này cho thấy lợi nhuận không đủ để bù đắp cho rủi ro, từ dữ liệu định lượng đã mất đi thuộc tính "đầu tư". Đây không chỉ là áp lực ngắn hạn, mà là dấu hiệu của sự suy thoái cấu trúc.
(BlackRock không còn chơi nữa? Giảm giá 30% bán rẻ tòa nhà văn phòng cuối cùng tại Thượng Hải, chuẩn bị hoàn toàn rút lui khỏi thị trường bất động sản Trung Quốc)
Tình hình tại Đài Loan: tiền thuê thấp, giá nhà cao
Nếu kéo góc nhìn về Đài Loan, cũng đang phải đối mặt với vấn đề phân bổ sai nguồn vốn trong thị trường nhà ở. Theo thống kê của Bộ Nội vụ, tỷ lệ giá nhà trung bình so với thu nhập ở Đài Loan đã đạt 9.6 lần (, ở Đài Bắc vượt quá 15 lần ), cao hơn nhiều so với mức hợp lý quốc tế từ 2 đến 3 lần (, cho thấy ngưỡng mua nhà của giới trẻ rất cao.
Ngoài ra, tỷ lệ lợi tức từ tiền thuê chỉ khoảng 1,5% đến 2%. Nói cách khác, người thuê chỉ cần chi tiêu chưa đến 2% giá trị bất động sản để có được không gian và điều kiện sống tương đương.
Hơn nữa, chính sách của chính phủ về việc kiểm soát thị trường bất động sản ngày càng không có lợi cho người mua. Với việc thuế bất động sản, thuế nhà ở bỏ hoang và thuế nhà ở trống, các biện pháp này dần được thực hiện, chi phí chuyển nhượng cao và việc tự ở gần như không có dòng tiền hoàn vốn sẽ trở nên rõ ràng.
Đối với những người trẻ nhạy cảm với hiệu quả vốn, việc thuê nhà không chỉ giảm áp lực tài chính mà còn cho phép vốn có thể linh hoạt đầu tư vào các thị trường có lợi suất cao hơn như thị trường chứng khoán hoặc lĩnh vực mã hóa.
Trong bối cảnh giá nhà cao và lợi tức thấp, việc mua nhà đối với nhiều người không còn là mục tiêu tài chính mà trở thành một hành vi tiêu dùng tốn kém.
Từ logic của thế giới tiền điện tử nhìn vào thị trường bất động sản, mua nhà có nghĩa là nợ nần không?
Đối với nhà đầu tư trong thế giới tiền điện tử, tính thanh khoản của tài sản, tỷ suất sinh lợi và quản lý rủi ro quan trọng hơn nhiều so với "cảm giác an toàn" hoặc quan điểm giá trị truyền thống. Xuất phát từ logic này, bất động sản thực sự đang dần mất đi thuộc tính "đầu tư" thực chất, chuyển thành một loại phân bổ nợ có chi phí cao và tỷ suất sinh lợi thấp.
Tác giả cho rằng, việc mua hay không mua nhà có lẽ không chỉ nên nhìn vào giai đoạn cuộc đời, mà trước tiên cần tự hỏi bản thân về mục đích, định nghĩa và những gì mình theo đuổi trong cuộc sống khi mua nhà.
Bài viết này nhìn từ góc độ thế giới tiền điện tử về đầu tư bất động sản ở Trung Quốc và Đài Loan: Thuê nhà hay mua nhà thì tốt hơn? Xuất hiện lần đầu trên Tin tức chuỗi ABMedia.
Nội dung chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là lời chào mời hay đề nghị. Không cung cấp tư vấn về đầu tư, thuế hoặc pháp lý. Xem Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm để biết thêm thông tin về rủi ro.
Từ góc nhìn của thế giới tiền điện tử về đầu tư bất động sản ở Trung Quốc và Đài Loan: Thuê nhà hay mua nhà thì tốt hơn?
Trong vòng tròn tiền tệ, hiệu quả sử dụng vốn và chi phí cơ hội quan trọng hơn mọi thứ, điều này khiến ngày càng nhiều người bắt đầu xem xét lại khái niệm truyền thống "mua nhà tương đương với đầu tư". Đối với một số người chơi kỳ cựu trong giới tiền tệ, mua nhà không còn là kết thúc tài chính mà có thể trở thành cái bẫy lớn nhất trong phân bổ tài sản. Khi thị trường nhà ở Trung Quốc phải đối mặt với rủi ro cấu trúc, từ góc độ tiền điện tử, nó có thể giúp chúng ta nhìn thấy sự thật.
Hiệu quả vốn là vua: Mua nhà trở thành "nhu cầu giả"?
Mã hóa OG @yuyue_chris chia sẻ, sau khi anh vào thế giới tiền điện tử, quan niệm về quản lý tài sản của anh đã hoàn toàn thay đổi, và anh đã theo đuổi chi phí cơ hội cũng như tối ưu hóa phân bổ vốn. Anh cho rằng, trước khi tài sản chưa được tích lũy đầy đủ, việc mua nhà thực sự là "nhu cầu giả".
Lấy một bất động sản trị giá 10 triệu nhân dân tệ làm ví dụ, nếu tính theo lãi suất trái phiếu Mỹ hàng năm 4%, tương đương với việc mất 400.000 nhân dân tệ lãi suất tiềm năng mỗi năm, trong mười năm sẽ lên tới 4 triệu nhân dân tệ. Trong khi đó, thuê một ngôi nhà có giá trị tương tự chỉ tốn khoảng 10.000 nhân dân tệ mỗi tháng, tổng chi phí trong mười năm khoảng 1,2 triệu nhân dân tệ. Xét về hiệu quả sử dụng vốn, việc thuê nhà tốt hơn nhiều so với việc mua nhà, và sẽ không hy sinh tính thanh khoản và quyền lựa chọn trong tương lai.
Nếu không có nhu cầu cứng như sinh sản, thu nhập của người hiện đại trên cơ sở thuê nhà đã có thể sống một cuộc sống thoải mái, không nên bị tư tưởng truyền thống "mua nhà là mục tiêu cuộc đời" trói buộc.
Mua nhà hay nợ? Ảo giác đòn bẩy của thị trường bất động sản Trung Quốc
Mã hóa KOL Mã hóa韋馱 thì từ một góc độ hệ thống vĩ mô hơn để phê phán rằng bất động sản Trung Quốc về cơ bản là một trò ảo thuật tài chính được chính phủ, ngân hàng và các nhà phát triển bất động sản phối hợp dệt nên. Ông chỉ ra rằng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản bị thu hẹp bởi 45% thuế giá trị đất, cộng với chi phí vay ngân hàng, tỷ lệ lợi nhuận thực tế thường chỉ thấp đến một chữ số.
Tuy nhiên, các nhà phát triển bất động sản vẫn tiếp tục tiến lên, lý do là họ có thể dựa vào việc tài trợ để gia tăng đòn bẩy:
Toàn bộ hệ thống dựa vào giá nhà ở thương mại và nhà ở cũ để ổn định, thực chất là sự phân chia của "xe ngựa nhỏ". Khi giá nhà ở cuối cùng không thể duy trì được, ngay cả những khu vực nóng cấp một như Vịnh Linglong ở Tô Châu hay Trương Giang ở Thượng Hải cũng giảm mạnh, toàn bộ thị trường nhà ở đang gặp nguy hiểm.
Khoản vay trách nhiệm vô hạn: Địa ngục tài chính độc quyền của Trung Quốc
Trong mắt anh ta, người mua nhà thực ra mua 90% nợ địa phương cộng với 10% chi phí xây dựng. Các khoản vay thế chấp nhà ở Trung Quốc còn có điều khoản "trách nhiệm vô hạn" hiếm gặp trên toàn cầu. Ngay cả khi giá nhà lao dốc, tài sản bị tịch thu, nợ còn lại vẫn phải do cá nhân trả, nếu không sẽ bị liệt vào danh sách "người mất tín nhiệm", ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc làm và cuộc sống trong tương lai.
So với nhiều quốc gia như Mỹ, Úc, Canada áp dụng "cho vay có trách nhiệm hữu hạn", khi giá trị bất động sản không đủ để trang trải khoản vay, người vay có thể chọn giao nhà để hạn chế thua lỗ, mức thua lỗ tối đa chỉ dừng lại ở giá trị bất động sản. Điều này cũng khiến người mua nhà ở Trung Quốc trở thành con tin tài chính yếu thế hơn trong thời kỳ kinh tế suy thoái.
Dữ liệu MSCI tiết lộ: Thị trường bất động sản Trung Quốc đã bước vào thị trường gấu dài hạn.
Theo báo cáo mới nhất từ MSCI về "Chỉ số Bất động sản Trung Quốc A của MSCI", cổ phiếu bất động sản Trung Quốc đã có hiệu suất kém kể từ năm 2016, với tỷ suất sinh lời hàng năm tính đến tháng 5 năm 2025 là -8,8%, và mức giảm lớn nhất trong năm năm đạt 73%. Chỉ số này bao gồm 6 công ty bất động sản lớn, bao gồm Vanke, China Resources và Poly.
Báo cáo chỉ ra rằng từ năm 2020 đến năm 2024, lĩnh vực này đã bị tăng trưởng âm trong năm năm liên tiếp và giảm 31,75% vào năm 2023. Ngoài ra, mặc dù tỷ suất cổ tức gần 3% nhưng tỷ lệ P/E tổng thể là (P/E) âm, tỷ lệ giá trị ròng của giá cổ phiếu chỉ là 0,62 (P/B), phản ánh triển vọng bi quan của thị trường đối với các công ty nhà ở.
Ngành bất động sản có độ biến động rất cao, tỷ lệ Sharpe (Sharpe Ratio) là âm, điều này cho thấy lợi nhuận không đủ để bù đắp cho rủi ro, từ dữ liệu định lượng đã mất đi thuộc tính "đầu tư". Đây không chỉ là áp lực ngắn hạn, mà là dấu hiệu của sự suy thoái cấu trúc.
(BlackRock không còn chơi nữa? Giảm giá 30% bán rẻ tòa nhà văn phòng cuối cùng tại Thượng Hải, chuẩn bị hoàn toàn rút lui khỏi thị trường bất động sản Trung Quốc)
Tình hình tại Đài Loan: tiền thuê thấp, giá nhà cao
Nếu kéo góc nhìn về Đài Loan, cũng đang phải đối mặt với vấn đề phân bổ sai nguồn vốn trong thị trường nhà ở. Theo thống kê của Bộ Nội vụ, tỷ lệ giá nhà trung bình so với thu nhập ở Đài Loan đã đạt 9.6 lần (, ở Đài Bắc vượt quá 15 lần ), cao hơn nhiều so với mức hợp lý quốc tế từ 2 đến 3 lần (, cho thấy ngưỡng mua nhà của giới trẻ rất cao.
Ngoài ra, tỷ lệ lợi tức từ tiền thuê chỉ khoảng 1,5% đến 2%. Nói cách khác, người thuê chỉ cần chi tiêu chưa đến 2% giá trị bất động sản để có được không gian và điều kiện sống tương đương.
Hơn nữa, chính sách của chính phủ về việc kiểm soát thị trường bất động sản ngày càng không có lợi cho người mua. Với việc thuế bất động sản, thuế nhà ở bỏ hoang và thuế nhà ở trống, các biện pháp này dần được thực hiện, chi phí chuyển nhượng cao và việc tự ở gần như không có dòng tiền hoàn vốn sẽ trở nên rõ ràng.
Đối với những người trẻ nhạy cảm với hiệu quả vốn, việc thuê nhà không chỉ giảm áp lực tài chính mà còn cho phép vốn có thể linh hoạt đầu tư vào các thị trường có lợi suất cao hơn như thị trường chứng khoán hoặc lĩnh vực mã hóa.
Trong bối cảnh giá nhà cao và lợi tức thấp, việc mua nhà đối với nhiều người không còn là mục tiêu tài chính mà trở thành một hành vi tiêu dùng tốn kém.
Từ logic của thế giới tiền điện tử nhìn vào thị trường bất động sản, mua nhà có nghĩa là nợ nần không?
Đối với nhà đầu tư trong thế giới tiền điện tử, tính thanh khoản của tài sản, tỷ suất sinh lợi và quản lý rủi ro quan trọng hơn nhiều so với "cảm giác an toàn" hoặc quan điểm giá trị truyền thống. Xuất phát từ logic này, bất động sản thực sự đang dần mất đi thuộc tính "đầu tư" thực chất, chuyển thành một loại phân bổ nợ có chi phí cao và tỷ suất sinh lợi thấp.
Tác giả cho rằng, việc mua hay không mua nhà có lẽ không chỉ nên nhìn vào giai đoạn cuộc đời, mà trước tiên cần tự hỏi bản thân về mục đích, định nghĩa và những gì mình theo đuổi trong cuộc sống khi mua nhà.
Bài viết này nhìn từ góc độ thế giới tiền điện tử về đầu tư bất động sản ở Trung Quốc và Đài Loan: Thuê nhà hay mua nhà thì tốt hơn? Xuất hiện lần đầu trên Tin tức chuỗi ABMedia.