Глибоке дослідження: Роль та перспективи нерухомості на ринку RWA

Концепція реальних активів ( RWA ) не є новим явищем на ринку криптовалют. Ще в 2018 році з'явилися подібні концепції, такі як токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ). Однак через те, що на той час регуляторна структура була ще незрілою, а потенційні переваги доходу не були значними, ці ранні спроби не змогли перетворитися на зрілу ринкову нішу.

У 2022 році, в умовах постійного підвищення відсоткових ставок у США, прибутковість державних облігацій США значно перевищила процентні ставки кредитування стабільних монет на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Провідні DeFi проекти та традиційні фінансові установи починають активно досліджувати сферу RWA.

Останні два роки на ринку з'явилося кілька проектів RWA в сфері нерухомості. Вони спрямовані на багатоаспектне розширення інвестиційного ринку нерухомості, збагачення інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та зниження інвестиційного бар'єру. У цій статті буде проведено аналіз переваг і недоліків дизайну RWA в нерухомості через вивчення випадків, а також обговорено потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному націлені на активи та інвесторів у сферах нерухомості Північної Америки, обговорення відповідних політик, норм та ринкових умов зосередиться на ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, сповненою інвестиційних можливостей. Згідно зі статистикою, у березні 2023 року вартість північноамериканського ринку нерухомості, що торгується на біржі, становила 1,3 трильйона доларів, а загальний обсяг світового ринку нерухомості, що торгується на біржі, становить 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є: створення більш різноманітних та гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення ширшого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості нерухомих активів. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. Фінансування розподілу прав власності на нерухомість
2. Продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні
3. Токенізовані нерухомості як забезпечення

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну також підвищили прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) мають спільні риси з нерухомістю RWA, обидва пропонують можливості для диверсифікованих інвестицій у нерухомість, знижують інвестиційний поріг та підвищують ліквідність активів. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або володіння, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, сувора перевірка активів та інвестиційна структура REIT забезпечують міцну основу для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років роботи над проектами ми отримали чітке уявлення про переваги та недоліки RWA в нерухомості. Типові проекти RWA в нерухомості мають наведені вище характеристики. Поглиблений аналіз конкретних випадків показав, що через різні підходи до управління та продукту, ситуації, з якими стикаються проекти під час фактичної експлуатації, відрізняються.

Кейс-стаді

Цей розділ аналізує три проекти RWA у сфері нерухомості. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості, є найбільш представницьким у своїй галузі. Слід зазначити, що це все ще ранні проекти, продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT була запущена у 2019 році і є одним із найстаріших проектів нерухомості RWA на ринку, який фокусується на інвестиціях у житлову нерухомість США через блокчейни Ethereum та Gnosis, з основною пропозицією на Gnosis (.

RealT придбає житлову нерухомість та токенізує володіння нерухомістю через сутності, які відповідають американським нормам. Управління, обслуговування та збір орендної плати за нерухомістю доручається третій стороні. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється серед її токенодержателів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично відділений від компанії, що володіє активами нерухомості. Згідно з їхнім сайтом, якщо компанія не виконує зобов'язання, власники токенів можуть обрати іншу компанію для управління компанією, що володіє контрактами на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Токенодержателі нерухомості щомісяця отримують частку доходу від орендної плати, не враховуючи приблизно 2,5% резервного фонду на утримання та зазвичай приблизно 10% вартості комісії за управління.

Наприклад, у випадку з нерухомістю в Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена - 52,10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість приносить 2,600 доларів США щомісячного орендного доходу. Після вирахування витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний прибуток - 23,736 доларів США. Отже, кожен токен отримує 3,83 долара США дивідендів, річна дохідність становить 7,35 %.

Щодо цієї нерухомості, RealT надає 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, що дозволяє підтримувати майже безризикову модель операцій. Управлінська організація стягує 8% орендної плати та залишкові витрати на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінської організації та нагляд за управлінням. Цей підхід дозволяє команді RealT заощаджувати багато часу на управління, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації для виходу на ринок.

Однак, хоча розподіл власності сприяє розподілу ризиків між інвесторами, він також створює виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією можуть стати нерентабельними. Є звіти, які пояснюють конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управляючу компанію для управління своєю власністю; якщо RealT має значну частку у власності, це може зменшити агентські витрати, оскільки погане управління негативно вплине на них. Однак, якщо RealT має надто велику частку, це може вплинути на ліквідність токенів, і малі акціонери також можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери контролюватимуть, чи є управляюча компанія фінансово життєздатною. З іншого боку, якщо RealT має дуже маленьку частку, RealT може не мати достатньої мотивації для ретельного вибору управляючої компанії або участі в процесі нагляду, і багатьом інвесторам також важко ефективно контролювати управляючу компанію.

Автор дослідив десять останніх токенів, які були продані на ринку RealT, і використав відповідні блокчейн-браузери, щоб знайти кількість власників кожної нерухомості.

![Блоки та цеглини: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Як показано на діаграмі, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, що робить ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості знаходиться в Детройті, приблизно 500 власників токенів, у двох об'єктах нерухомості кількість власників перевищує 1000. З урахуванням кількості токенів у кожного власника можна зрозуміти масштаб інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше ніж 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT певною мірою успішно створив ринок нерухомості для дрібних інвесторів, підвищивши ліквідність житлового ринку.

Згідно з даними транзакцій гаманця RealT, RealT вже сплатила близько 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформенні збори коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, складаючи приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що дорівнює приблизно 150-180 тисячам доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язує брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо вибрати інвестування, рівень участі не має конкретних обмежень або керівних принципів, дохід, отриманий RealT від орендних надходжень, залишається неясним.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у Делавері як центральний підрозділ компанії. Цей підрозділ не володіє жодними нерухомими активами, а лише є операційним підрозділом проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у Делавері як материнську компанію для ряду нерухомих компаній. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основною метою є спрощення юридичних процедур, що дозволяє користувачам брати участь в інвестиціях у всі нерухомості через укладання контракту з компанією. Нарешті, RealT створює відповідні Series LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна Series LLC володіє конкретною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб фінансові чи юридичні проблеми однієї нерухомості не впливали на інші нерухомості чи операції материнської компанії під брендом RealT.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

) Parcl

Parcl протокол є платформою DeFi інвестицій, що дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів, використовуючи AMM-структуру. Parcl впроваджує Parcl Labs цінові котирування, що створюють індекси для нерухомості в конкретних регіонах на основі історії продажів. Тривалість історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори можуть спекулювати на вартості нерухомості, маючи можливість грати на підвищення або зниження цін на нерухомість.

Цей метод дозволив Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки діяльність платформи не пов'язана з фактичною нерухомістю. Дехто може поставити під сумнів, чи є це справжнім проектом нерухомості RWA, оскільки він не відповідає наведеним вище стандартам. Тим не менш, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від таких гігантів індустрії, як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly та інших. Обговорення різноманітних можливостей RWA в сфері нерухомості є цілком доречним.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після року роботи Parcl, здається, не привернув занадто багато уваги, денний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, а денна активність користувачів менше 50 осіб.

![Цеглини і Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Продукти Parcl спрощені та швидко розроблені. Цінові пропозиції Parcl Labs та індексний ринок добре спроектовані, легкі у використанні.

У сфері операцій команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl залишається відносно стриманим на ринку, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг交易. Можливо, ринок ще не готовий прийняти продукти індексів нерухомості.

) Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як заставу для кредитів. Одна компанія у липні оголосила, що її команда цифрових валют працює в цьому напрямку. Інша компанія вже інтегрувалася з RobinLand, підтримуючи іпотеки на нерухомість. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для кредитів, але лише для токенів, які вони випустили. По суті, ця послуга більше схожа на продукти позик з токенами і не підвищує суттєво ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno - це проект, який був запущений у 2020 році і припинив свою роботу у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два вартих згадки продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт – це кредитна послуга на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після затвердження Reinno створить спеціальну компанію в штаті Делавер для угоди. Потім Reinno створить смарт-контракт для токенів нерухомості, які власники можуть використовувати в якості застави для кредиту. Ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.

Другий продукт - це фінансування іпотечних кредитів. Користувачі можуть токенізувати право власності на нерухомість після покупки нерухомості та отримання іпотечного кредиту. Отримані кошти можна використовувати для погашення іпотечного кредиту в банку, після чого клієнти повертають кредит за фіксованою відсотковою ставкою.

Операції Reinno все ще є централізованими та офлайн-моделями, клієнти повинні відвідувати офіс та подавати документи на нерухомість. Цей підхід має деякі очевидні ризики. По-перше, якщо позичальник вирішить зазнати дефолту та припинити виплату, Reinno, як постачальник токенізованих послуг, а не кредитор, матиме труднощі з поданням позову проти позичальника. Reinno фактично не володіє заставленою нерухомістю; кредити по суті надаються користувачами, які обирають позичати на платформі Reinno. Наразі, через відсутність безпосереднього кредитного договору між кредитором і позичальником, особливо в контексті децентралізованого фінансування нерухомості, немає всебічної юридичної структури, щоб захистити цих кредиторів. Reinno ще не надала детальних заходів для пом’якшення цього ризику дефолту. По-друге, якщо власник нерухомості після отримання позики вирішить продати будинок або після завершення фінансування іпотеки через Reinno перестане виплачувати іпотеку банку, Reinno не може запобігти таким діям, які призводять до передачі права власності, фактично призводячи до "подвійних витрат" позичальника на нерухомість. Ці очевидні ризики можуть призвести до скасування проекту, в майбутньому нерухомість.