Derinlemesine İnceleme: Gayrimenkulün RWA Pazarındaki Rolü ve Geleceği

Fiil varlık ( RWA ) kavramı, kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir. 2018 yılı itibarıyla, varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihracı ( STO ) gibi benzer kavramlar ortaya çıkmıştır. Ancak o dönemde düzenleyici çerçevenin olgun olmaması ve potansiyel getiri avantajının belirgin olmaması nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir pazar segmentine dönüşememiştir.

2022 yılında, ABD'nin faiz artırma sürecinin devam etmesiyle, ABD Hazine tahvilleri getirileri kripto piyasasındaki stablecoin kredi faiz oranlarını belirgin şekilde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için giderek daha cazip hale gelmektedir. Ana akım DeFi projeleri ve geleneksel finansal kuruluşlar RWA alanını keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, birçok gayrimenkul RWA projesi piyasaya sürüldü. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çok yönlü olarak genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve yatırım eşiklerini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu makalede, gayrimenkul RWA'nın tasarım avantaj ve dezavantajları ile potansiyel pazarını vaka çalışmalarıyla analiz edilecektir. Bu projelerin esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarını hedef aldığı göz önüne alındığında, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları tartışması Kuzey Amerika gayrimenkul pazarı üzerinde yoğunlaşacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarına Yöntemler

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. İstatistiklere göre, 2023 yılı Mart ayında Kuzey Amerika'nın halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1,3 trilyon dolara ulaşırken, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul piyasasının büyüklüğü 2,66 trilyon dolardır.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel hedefi: daha çeşitli, esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmaktır. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. Gayrimenkul Mülkiyet Bölümü Finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
3. Tokenleştirilmiş gayrimenkul teminat olarak

Ayrıca, tokenleştirme ve blockchain entegrasyonu, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA benzerlikler taşımaktadır; her ikisi de dağılmış gayrimenkul yatırım fırsatları sunarak yatırım eşiğini düşürmekte ve varlık likiditesini artırmaktadır. Ancak geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya sahiplik sunmaz, hâlâ merkezi operasyon modelini korumaktadır. Yine de, REIT'in katı varlık inceleme ve yatırım yapısı, Gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunmaktadır.

Son iki yıldaki proje operasyonları sayesinde, gayrimenkul RWA'nın artıları ve eksileri hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk. Tipik bir gayrimenkul RWA projesi yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakalara derinlemesine bakıldığında, yönetim ve ürün yöntemlerinin farklı olması nedeniyle, her projenin gerçek operasyonlarında karşılaşılan durumların farklılık gösterdiği ortaya çıkmıştır.

Vaka Çalışması

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek üzere seçmektedir. Her bir proje, gayrimenkul piyasasını tokenize etmek için farklı yöntemler kullanmaktadır ve kendi alanlarında en temsili olanlardır. Bu projelerin hala erken aşamada olduğunu ve ürünlerin uzun süreli geniş bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmediğini belirtmek önemlidir.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zincirinde, özellikle Gnosis üzerinde (, Amerikan konut gayrimenkulüne yatırım yapmaya odaklanan, piyasadaki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülklerini satın alarak, ABD yasalarına uygun bir şekilde mülk sözleşmelerini varlık token'larına dönüştürmektedir. Mülkün yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilmektedir. Giderler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur, ancak hukuken gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketten ayrı bir varlıktır. Web sitesinde belirtildiği gibi, şirketin iflas etmesi durumunda, token sahipleri mülk sözleşmelerini elinde bulunduran şirketi yönetmesi için başka bir şirket belirleme seçeneğine sahiptir. Dikkate değer bir nokta, piyasaya sürdükleri mülklerde yatırım yapmaya katılmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, yaklaşık %2.5'lik bakım rezervi ve genellikle %10 değerinde yönetim ücreti hariç olmak üzere, her ay mülk kira gelirinin bir payını almaktadır.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 USD, her bir token fiyatı 52.10 USD, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu gayrimenkul her ay 2,600 USD kira geliri üretmektedir. İşletme ve yönetim giderleri toplam 622 USD düştükten sonra, aylık net kâr 1,978 USD, yıllık kâr 23,736 USD'dir. Bu nedenle, her bir token 3.83 USD temettü almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için RealT %100 token sunuyor, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı anlamına geliyor ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürebiliyor. Yönetim kuruluşu %8 kira ve kalan bakım ücretini alıyor, yatırım platformu ise mülk tokenizasyonu, yönetim kuruluşu seçimi ve denetimi için sadece %2 alıyor. Bu yöntem, RealT ekibinin büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf etmesini sağlıyor ve nitelikli mülkleri bulmaya ve bunları tokenizasyon yoluyla pazara sunmaya odaklanmasına imkan tanıyor.

Ancak, dağıtılmış mülkiyet yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların finansal çıkarları çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. Bazı raporlar, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim organı seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, bu, kötü yönetimin onlara olumsuz etkisi olacağı için aracılık maliyetlerini azaltabilir. Ancak, eğer RealT çok fazla hisseye sahipse, bu token likiditesini etkileyebilir ve küçük hissedarlar da bedavacı hale gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarın işe aldırılan yönetim organını finansal olarak uygulanabilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT’nin hissesi çok azsa, RealT’nin yönetim organını yeterince seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonu olmayabilir ve birçok yatırımcı da yönetim organını etkili bir şekilde denetlemekte zorlanabilir.

Yazar, RealT pazarındaki en son tükenen on tokeni araştırdı ve her mülkün sahipleri sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcılarını kullandı.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Çalışması])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Grafikte gösterildiği gibi, RealT, mülkleri farklı sayıda tokene bölmektedir; her bir tokenin fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 token sahibi vardır; iki mülkün sahibi 1000'den fazla kişidir. Her bir sahibin token sayısı ile birleştirildiğinde, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamı anlaşılabilir.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Üzerine Bir Çalışma])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yapıyor, yaklaşık %9'u 500 ile 2000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım pazarını oluşturmayı başardığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yapmıştır. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilere bağlı olarak değişkenlik göstermekte olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü civarındadır; bu da son iki yılda yaklaşık 150.000 ila 180.000 dolar arasında bir platform geliri anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımı yapmayı zorunlu kılmaması ve yatırım yapmayı seçtiğinde katılım seviyesinin belirli bir sınırlaması veya kılavuzu olmaması nedeniyle, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir henüz net değildir.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkez varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir, sadece RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet etmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamak için hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir Series LLC oluşturur. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili tokenlere sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin operasyonunu etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

) Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel emlak piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisini kullanarak sentetik varlıklara sürekli maruz kalma sağlamaktadır. Parcl, belirli bölgelerdeki emlak için satış geçmişine dayalı olarak endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs fiyat beslemesini sunar. Satış tarihi süresi, mülk ticaret sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılar mülk değerine spekülasyon yapabilir ve emlak fiyatlarında uzun veya kısa pozisyon alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı çünkü platformun işletimi gerçek gayrimenkul ile ilgili değil. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektörün önde gelen isimlerinden yatırım alarak nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilme olasılıklarını tartışmak makuldür.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, görünüşe göre pek fazla ilgi çekmemiş, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'den az.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarında Gayrimenkul Üzerine Bir Çalışma]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Parcl ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat akışları ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel olarak, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım planlarını aktif olarak sunmaktadır. Bu avantajlara sahip olmalarına ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğini almalarına rağmen, Parcl hala göreceli olarak mütevazı bir pazar konumunu korumakta, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlıdır. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değildir.

) Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenleştirerek kredi teminatı olarak kullanmalarına izin verme olasılığını da araştırıyor. Bir şirket, Temmuz ayında dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. Diğer bir şirket, gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu yalnızca kendi çıkardıkları tokenler için geçerli. Temel olarak, bu hizmet daha çok token borç verme ürünü gibi ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında başlatılan ve 2022'de faaliyetlerini durduran terkedilmiş bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olsa da, iki önemli gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansman gerektiğinde, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir. Onaylandıktan sonra, Reinno Delaware'de işlem için özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak, sahipleri tokenleri kredi teminatı olarak kullanabilecektir. Kredi limiti, token değerine dayalı olarak belirlenecektir.

İkinci ürün ipotek finansmanıdır. Kullanıcı, gayrimenkul satın aldıktan ve ipotek kredisi aldıktan sonra, gayrimenkulün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar, banka ipotek kredisini ödemek için kullanılabilir ve müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla krediyi geri öder.

Reinno'nun operasyonu hâlâ merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, müşterilerin ofise gitmesi ve gayrimenkul belgelerini sunması gerekmektedir. Bu yaklaşımın bazı belirgin riskleri vardır. İlk olarak, eğer borçlu temerrüde düşmeyi seçer ve geri ödemeyi durdurursa, Reinno bir tokenleştirilmiş hizmet sağlayıcısı olarak, bir alacaklı olarak borçluya dava açmakta zorlanacaktır. Reinno aslında ipotekli mülke sahip değildir; krediler esasen Reinno'da kredi veren kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Şu anda, borçlu ile alacaklı arasında doğrudan bir kredi sözleşmesinin olmaması nedeniyle, özellikle dağınık gayrimenkul finansmanı bağlamında, bu alacaklıları korumak için kapsamlı bir yasal çerçeve yoktur. Reinno, bu temerrüt riskini azaltmak için henüz ayrıntılı önlemler sunmamıştır. İkinci olarak, eğer mülk sahibi borç aldıktan sonra evi satmayı kararlaştırırsa veya Reinno ipotek finansmanını tamamladıktan sonra bankaya ipoteği geri ödemeyi durdurursa, Reinno bu mülk devrine yol açan durumu engelleyemez ve bu durum, borçlunun mülkü "çift harcamasına" neden olur. Bu belirgin riskler projelerin terk edilmesine yol açabilir, gelecekteki gayrimenkul...