# 不動産のRWA市場における役割と展望の深堀り実物資産(RWA)の概念は、暗号通貨市場の新しいものではありません。2018年には、資産トークン化や証券型トークン発行(STO)などの類似の概念がすでに登場していました。しかし、その時の規制フレームワークは未成熟であり、潜在的なリターンの利点も明確ではなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。2022年、アメリカが引き続き金利を引き上げる中、アメリカ国債の利回りは暗号市場におけるステーブルコインの貸出金利を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAとしてトークン化することは暗号業界にとってますます魅力的になっています。主流のDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関は次々とRWA分野の探求を始めています。ここ2年、複数の不動産RWAプロジェクトが市場に登場しました。これらは、不動産投資市場を多方面に拡大し、不動産投資商品を豊富にし、投資のハードルを下げることを目的としています。本記事では、ケーススタディを通じて不動産RWAの設計の長所と短所、および潜在市場を分析します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、規制、および市場条件の議論は北米の不動産市場を中心に行います。## トークン化された不動産市場の方法不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。統計によると、2023年3月の北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の規模は2.66兆ドルです。トークン化された不動産市場の核心的な目標は、より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より幅広い投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を高めることです。これらの製品は主に3つの形式で表現されます:1) 不動産所有権分割ファイナンス2) 地域別不動産市場指数商品 3) トークン化された不動産を担保としてさらに、トークン化とブロックチェーン統合は、不動産資産の透明性と民主的ガバナンスを強化しました。不動産投資信託(REIT)は不動産RWAと類似点があり、分散化された不動産投資機会を提供し、投資の敷居を下げ、資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持します。それにもかかわらず、REITの厳格な資産審査と投資構造は不動産RWAプロジェクトに堅固な青写真を提供します。過去2年間のプロジェクト運営を通じて、不動産RWAの利点と欠点についてより明確な認識を得ました。典型的な不動産RWAプロジェクトは、上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く掘り下げてみると、管理方法や製品アプローチの違いにより、各プロジェクトの実際の運営で直面する状況は様々です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究](https://img-cdn.gateio.im/social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7)## ケーススタディ本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは異なる方法で不動産市場をトークン化しており、それぞれの分野で最も代表的です。これらはまだ初期のプロジェクトであり、製品は長期間の広範な市場検証とテストを経ていないことに注意が必要です。### RealTRealTは2019年に登場し、市場で最も歴史のある不動産RWAプロジェクトの1つであり、主にGnosis上で(、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産投資に特化しています。RealTは住宅プロパティを取得し、米国の規制に従って不動産契約を持つエンティティをトークン化します。プロパティの管理、維持、賃料の徴収の責任は第三者の管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定のプロパティから得られた賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、法的には不動産資産を保有する会社から分離されています。同社のウェブサイトによると、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保有する会社を管理する別の会社を指定することができます。彼らが市場に導入する不動産に投資することを強制することはないことに注意が必要です。プロパティのトークン保有者は、約2.5％の維持準備金と通常約10％の管理費を除いて、毎月不動産賃貸収入の一部を得ることができます。モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃料収入を得ています。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間利益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%になります。この物件に対して、RealTは100%のトークンを提供します。つまり、RealTは顧客と共同投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できます。管理機関は8%の家賃と残りの維持費を徴収し、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、および管理の監督に2%を徴収します。この方法により、RealTチームは多くの管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に投入することに集中できます。しかし、所有権の分散が投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎると、企業の管理コストが実行不可能になる可能性があります。報告によれば、不動産トークンの保有者とRealTの間には利益相反があります。RealTは所有する不動産を管理するための管理機関を選定します。もしRealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減できる可能性があります。なぜなら、管理が不十分であれば、彼らに悪影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株が過剰である場合、トークンの流動性に影響を与える可能性があり、小株主がタダ乗り者になることもあります。これらの所有者は、大株主が雇った管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監視することを期待するかもしれません。一方、RealTの持株が少ない場合、RealTは管理機関を十分に選定するための十分な動機を欠く可能性があり、監視プロセスにも関与しないかもしれません。また、多くの投資家も管理機関を効果的に監視することが難しいです。筆者はRealT市場で最新の完売した10のトークンを調査し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26(図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1000人を超えています。各保有者のトークン数量を組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30(約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2000ドルを投資し、1%はその額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資家のために不動産投資市場を創造し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。RealTのウォレットの取引データによると、RealTは約600万ドルの家賃総額を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に基づいて変動し、家賃の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万ドルから18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資を選択した場合、その参加程度に具体的な制限やガイドラインはありません。したがって、RealTが家賃収入から得る収入はまだ明確ではありません。会社の構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有していません;その主な目的は法律手続きを簡素化し、ユーザーが1社との契約を通じてすべての不動産への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資対象の不動産に対して対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産または親会社の運営に影響を与えないように設計されています。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf()パークルParclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために、AMM構造を使用します。Parclは、特定の地域の不動産に基づいて販売履歴からインデックスを作成するParcl Labs価格フィードを導入します。販売履歴の期間は、不動産取引の頻度に応じて変わることがあります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機を行い、不動産価格のロングまたはショートを取ることができます。この方法により、Parclは法律問題を回避することができました。なぜなら、プラットフォームの運営は実際の不動産に関与していないからです。それが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうかは疑問が残るかもしれませんが、前述の基準には合致していないからです。しかし、これはCoinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の大手からの投資を受けている比較的人気のあるRWAプロジェクトです。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。運営1年以上が経過しましたが、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究]###https://img-cdn.gateio.im/social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278(Parclの製品はシンプルで迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードと指数市場は設計が良く、使いやすいです。運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点があり、多くの著名な投資機関から支持を受けているにもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場地位を維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数製品を受け入れる準備ができていないのでしょう。) レイノいくつかの大手暗号通貨会社が、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っている。ある会社は7月に、デジタル通貨チームがこの方向に向かって努力していると発表した。別の会社はRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしている。RealTは、彼らが発行したトークンに限り、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供している。実質的には、このサービスはトークン貸出商品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に高めるものではない。Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残さなかったものの、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、Reinnoに不動産書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として使用できます。ローンの限度額はトークンの価値に基づきます。二つ目の製品は抵当ローンファイナンスです。ユーザーが不動産を購入し抵当ローンを取得した後、その不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の抵当ローンの返済に使用され、顧客はその後固定金利でローンを返済します。Reinnoの運営は依然として集中化されており、オフラインのモデルであり、顧客はオフィスにアクセスして不動産書類を提出する必要があります。この方法にはいくつかの明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトを選択し、返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであり、貸し手ではないため、借り手を訴えるのが難しくなります。Reinnoは実際には担保不動産を所有しておらず、貸付は基本的にReinnoで貸し出すことを選択したユーザーによって提供されます。現在、貸し手と借り手の間に直接の貸付契約が欠如しているため、特に分散型不動産ファイナンスの文脈において、これらの貸し手を保護する包括的な法的枠組みがありません。Reinnoはこのデフォルトリスクを軽減するための具体的な手段をまだ提供していません。次に、不動産所有者が借入後に家を売却することを決定した場合、またはReinnoがモーゲージファイナンスを完了した後に銀行へのモーゲージ返済を停止した場合、Reinnoはこの不動産の譲渡を引き起こす行為を阻止することができず、実際に借り手が不動産に対して「二重支出」を行うことになります。これらの明らかなリスクはプロジェクトが放棄される原因となり、将来の不動産...
不動産RWA市場の現状:機会と課題が共存する
不動産のRWA市場における役割と展望の深堀り
実物資産(RWA)の概念は、暗号通貨市場の新しいものではありません。2018年には、資産トークン化や証券型トークン発行(STO)などの類似の概念がすでに登場していました。しかし、その時の規制フレームワークは未成熟であり、潜在的なリターンの利点も明確ではなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。
2022年、アメリカが引き続き金利を引き上げる中、アメリカ国債の利回りは暗号市場におけるステーブルコインの貸出金利を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAとしてトークン化することは暗号業界にとってますます魅力的になっています。主流のDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関は次々とRWA分野の探求を始めています。
ここ2年、複数の不動産RWAプロジェクトが市場に登場しました。これらは、不動産投資市場を多方面に拡大し、不動産投資商品を豊富にし、投資のハードルを下げることを目的としています。本記事では、ケーススタディを通じて不動産RWAの設計の長所と短所、および潜在市場を分析します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、規制、および市場条件の議論は北米の不動産市場を中心に行います。
トークン化された不動産市場の方法
不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。統計によると、2023年3月の北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の規模は2.66兆ドルです。
トークン化された不動産市場の核心的な目標は、より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より幅広い投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を高めることです。これらの製品は主に3つの形式で表現されます:
さらに、トークン化とブロックチェーン統合は、不動産資産の透明性と民主的ガバナンスを強化しました。
不動産投資信託(REIT)は不動産RWAと類似点があり、分散化された不動産投資機会を提供し、投資の敷居を下げ、資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持します。それにもかかわらず、REITの厳格な資産審査と投資構造は不動産RWAプロジェクトに堅固な青写真を提供します。
過去2年間のプロジェクト運営を通じて、不動産RWAの利点と欠点についてより明確な認識を得ました。典型的な不動産RWAプロジェクトは、上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く掘り下げてみると、管理方法や製品アプローチの違いにより、各プロジェクトの実際の運営で直面する状況は様々です。
! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究
ケーススタディ
本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは異なる方法で不動産市場をトークン化しており、それぞれの分野で最も代表的です。これらはまだ初期のプロジェクトであり、製品は長期間の広範な市場検証とテストを経ていないことに注意が必要です。
RealT
RealTは2019年に登場し、市場で最も歴史のある不動産RWAプロジェクトの1つであり、主にGnosis上で(、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産投資に特化しています。
RealTは住宅プロパティを取得し、米国の規制に従って不動産契約を持つエンティティをトークン化します。プロパティの管理、維持、賃料の徴収の責任は第三者の管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定のプロパティから得られた賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、法的には不動産資産を保有する会社から分離されています。同社のウェブサイトによると、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保有する会社を管理する別の会社を指定することができます。彼らが市場に導入する不動産に投資することを強制することはないことに注意が必要です。プロパティのトークン保有者は、約2.5％の維持準備金と通常約10％の管理費を除いて、毎月不動産賃貸収入の一部を得ることができます。
モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃料収入を得ています。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間利益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%になります。
この物件に対して、RealTは100%のトークンを提供します。つまり、RealTは顧客と共同投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できます。管理機関は8%の家賃と残りの維持費を徴収し、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、および管理の監督に2%を徴収します。この方法により、RealTチームは多くの管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に投入することに集中できます。
しかし、所有権の分散が投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎると、企業の管理コストが実行不可能になる可能性があります。報告によれば、不動産トークンの保有者とRealTの間には利益相反があります。RealTは所有する不動産を管理するための管理機関を選定します。もしRealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減できる可能性があります。なぜなら、管理が不十分であれば、彼らに悪影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株が過剰である場合、トークンの流動性に影響を与える可能性があり、小株主がタダ乗り者になることもあります。これらの所有者は、大株主が雇った管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監視することを期待するかもしれません。一方、RealTの持株が少ない場合、RealTは管理機関を十分に選定するための十分な動機を欠く可能性があり、監視プロセスにも関与しないかもしれません。また、多くの投資家も管理機関を効果的に監視することが難しいです。
筆者はRealT市場で最新の完売した10のトークンを調査し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。
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図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1000人を超えています。各保有者のトークン数量を組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。
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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2000ドルを投資し、1%はその額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資家のために不動産投資市場を創造し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。
RealTのウォレットの取引データによると、RealTは約600万ドルの家賃総額を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に基づいて変動し、家賃の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万ドルから18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資を選択した場合、その参加程度に具体的な制限やガイドラインはありません。したがって、RealTが家賃収入から得る収入はまだ明確ではありません。
会社の構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有していません;その主な目的は法律手続きを簡素化し、ユーザーが1社との契約を通じてすべての不動産への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資対象の不動産に対して対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産または親会社の運営に影響を与えないように設計されています。
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)パークル
Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために、AMM構造を使用します。Parclは、特定の地域の不動産に基づいて販売履歴からインデックスを作成するParcl Labs価格フィードを導入します。販売履歴の期間は、不動産取引の頻度に応じて変わることがあります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機を行い、不動産価格のロングまたはショートを取ることができます。
この方法により、Parclは法律問題を回避することができました。なぜなら、プラットフォームの運営は実際の不動産に関与していないからです。それが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうかは疑問が残るかもしれませんが、前述の基準には合致していないからです。しかし、これはCoinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の大手からの投資を受けている比較的人気のあるRWAプロジェクトです。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。
Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。運営1年以上が経過しましたが、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。
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Parclの製品はシンプルで迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードと指数市場は設計が良く、使いやすいです。
運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点があり、多くの著名な投資機関から支持を受けているにもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場地位を維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数製品を受け入れる準備ができていないのでしょう。
) レイノ
いくつかの大手暗号通貨会社が、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っている。ある会社は7月に、デジタル通貨チームがこの方向に向かって努力していると発表した。別の会社はRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしている。RealTは、彼らが発行したトークンに限り、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供している。実質的には、このサービスはトークン貸出商品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に高めるものではない。
Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残さなかったものの、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。
最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、Reinnoに不動産書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として使用できます。ローンの限度額はトークンの価値に基づきます。
二つ目の製品は抵当ローンファイナンスです。ユーザーが不動産を購入し抵当ローンを取得した後、その不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の抵当ローンの返済に使用され、顧客はその後固定金利でローンを返済します。
Reinnoの運営は依然として集中化されており、オフラインのモデルであり、顧客はオフィスにアクセスして不動産書類を提出する必要があります。この方法にはいくつかの明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトを選択し、返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであり、貸し手ではないため、借り手を訴えるのが難しくなります。Reinnoは実際には担保不動産を所有しておらず、貸付は基本的にReinnoで貸し出すことを選択したユーザーによって提供されます。現在、貸し手と借り手の間に直接の貸付契約が欠如しているため、特に分散型不動産ファイナンスの文脈において、これらの貸し手を保護する包括的な法的枠組みがありません。Reinnoはこのデフォルトリスクを軽減するための具体的な手段をまだ提供していません。次に、不動産所有者が借入後に家を売却することを決定した場合、またはReinnoがモーゲージファイナンスを完了した後に銀行へのモーゲージ返済を停止した場合、Reinnoはこの不動産の譲渡を引き起こす行為を阻止することができず、実際に借り手が不動産に対して「二重支出」を行うことになります。これらの明らかなリスクはプロジェクトが放棄される原因となり、将来の不動産...