不動産RWAプロジェクト研究：ブロックチェーンと従来の不動産の融合

リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨市場において新しい概念ではなく、2018年にはすでに存在しており、当時の資産トークン化や証券トークン発行(STO)と類似の点があります。しかし、規制が未成熟であり、著しいリターンが欠けていたため、初期の試みは成熟した市場規模を形成することに失敗しました。

2022年、アメリカの金利が上昇するにつれて、国債の利回りが暗号ステーブルコインの貸出利率を上回り、アメリカ国債は魅力的なRWA対象となりました。成熟したDeFiプロジェクトと伝統的な金融機関がRWAの探求を始めました。

近年、いくつかの不動産RWAプロジェクトが登場し、不動産投資市場を拡大し、投資商品の多様化を図り、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究は、これらのプロジェクトの設計の利点と欠点、および潜在的な市場を分析し、主に北米の不動産市場に関連します。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界全体では2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場には主に3つの表現形式があります:

1. フラグメンテーションされた不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保貸付

不動産のトークン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を向上させることもできます。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと断片的な投資機会を提供する点で類似していますが、REITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供しません。それにもかかわらず、REITの運営フレームワークは不動産RWAプロジェクトに参考を提供することができます。

最近の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することによって、私たちはその長所と短所についていくつかの理解を得ました:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 流動性を高める
• ポートフォリオの多様化
• 高収率の可能性
• 透明性の向上

短所：

• 規制の不確実性
• 物的資産管理の課題
• 技術リスク
• 流動性リスク
• 価格変動

具体プロジェクトは管理や製品のアプローチが異なるため、実際の運営状況はさまざまです。

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ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に開始され、初期の不動産RWAプロジェクトの1つであり、アメリカの住宅不動産のトークン化に特化しています。

RealTは住宅不動産を購入しトークン化し、第三者管理機関に維持管理と賃料収集を委託します。費用を差し引いた後の賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、所有する不動産の会社とは法的に隔離されています。

モンゴメリーの不動産の例として、総価値323,020ドル、1トークン52.10ドル、合計6,200トークン。月額家賃2,600ドル、622ドルの費用を差し引いた後、月間純利益1,978ドル。1トークンの年間収益3.83ドル、年利率7.35%。

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RealTは100%トークンを提供し、共同投資は不要で、低リスクモードを維持します。管理機関は家賃から8%を取り、投資プラットフォームは2%の手数料を徴収します。これにより、RealTは適格な不動産を見つけてトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権は課題ももたらします。投資家の持株比率が小さすぎると、管理コストが過剰になる可能性があります。RealTとトークン保有者の間に利益相反が存在する可能性があります。

分析によると、約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、9%は500-2000ドルを投資し、1%はそれを超える額を投資しています。これは、RealTがある程度、小口投資家に不動産投資市場を創出していることを示しています。

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RealTはGnosisネットワーク上で約600万ドルの賃料を分配しました。プラットフォーム手数料は賃料の約2.5%-3%であり、近2年間で150K-180Kドルの収入に相当します。

RealTはデラウェア州に複数の法人を設立しており、コアオペレーション法人であるReal Token Inc.、親会社であるReal Token LLC、および各不動産のために設立された一連のLLCが含まれています。この構造は、個々の不動産のリスクを隔離することを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。特定の地域の不動産指数を作成し、投資家は住宅価格の動向を投機できます。

この方法は、実際の不動産運営における法的問題を回避しました。RWA基準には完全には適合していませんが、Parclは多くの著名な企業からの投資を受けています。

Parclテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、日々の取引量は1万ドル未満で、日間アクティブユーザーは50人未満です。

製品設計は成熟しており、チームは積極的にプロモーションを行っているにもかかわらず、Parclは依然として低い市場の関心を保っています。これは、暗号市場が不動産インデックス製品を迎える準備がまだ整っていないことを示している可能性があります。

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) レイノ

RippleやMakerDAOなどの大手暗号企業も、不動産RWA製品を探索しています。Reinnoは運営を停止しましたが、注目すべき2つの製品を導入しました:

1. トークン化された不動産に基づくローンサービス: 不動産所有者は不動産をトークン化し、担保として借入れができます。

2. 住宅ローンファイナンス: ユーザーは銀行の住宅ローンで購入した不動産をトークン化して資金調達し、銀行ローンの返済に使用できます。

しかし、Reinnoの運営モデルには明らかなリスクが存在します。例えば、借り手のデフォルトを処理することが難しいことや、所有者が担保付き不動産を売却するのを防ぐことができないことなどです。これらのリスクは、運営を停止させる可能性があり、将来的にはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みが必要です。

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まとめ

不動産RWAは依然として新興概念であり、明確な市場規模やリーダーシッププロジェクトは形成されていません。既存のプロジェクトの規模とユーザーベースは比較的小さいです。この分野では厳格なコンプライアンスと成熟した法的枠組みが必要です。

いくつかのプロジェクトは、リスク隔離構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択したりしてリスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが重要です。

現在、明確で一貫した規制の枠組みが不足しており、各規制機関はトークンの分類に関して意見が分かれています。この不一致は、投資家の信頼と業界の長期的な発展を脅かしています。

規制環境が混沌としているにもかかわらず、多くの著名な企業が不動産RWAに取り組んでいます。少数のプロジェクトが初期の実現可能性を証明しています。関連する法的枠組みの構築と整備が進むにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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