Enkripsi aset dimasukkan dalam penilaian hipotek AS: Perubahan pasar dan dampak potensial

Baru-baru ini, Otoritas Perumahan Federal AS (FHFA) mengeluarkan sebuah instruksi yang memiliki makna penting, untuk pertama kalinya secara resmi meminta agar aset enkripsi dimasukkan ke dalam sistem penilaian aset hipotek. Meskipun kebijakan tersebut masih dalam tahap eksplorasi awal dan banyak detail spesifik yang belum jelas, makna strategis di baliknya yang mendorong percepatan integrasi mata uang kripto ke dalam keuangan arus utama telah memicu perdebatan hangat di komunitas kripto.

Direktur FHFA William J. Pulte baru-baru ini mengumumkan di media sosial bahwa ia telah memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mempersiapkan pengakuan enkripsi sebagai aset dalam kategori hipotek. Keputusan ini didasarkan pada penelitian mendalam dan sebagai respons terhadap visi menjadikan Amerika Serikat sebagai pusat enkripsi dunia.

FHFA dalam dokumen resmi menunjukkan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac memainkan peran kunci dalam sistem pembiayaan perumahan AS. Enkripsi sebagai kelas aset yang muncul, dapat memberikan peluang baru untuk akumulasi kekayaan. FHFA percaya bahwa memasukkan lebih banyak kelas aset yang beragam akan membantu menilai kemampuan cadangan peminjam secara lebih komprehensif dan meningkatkan kemungkinan peminjam yang memiliki kredit baik untuk mencapai kepemilikan rumah yang berkelanjutan.

Lembaga tersebut meminta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk menyusun proposal yang mempelajari penggunaan enkripsi sebagai kategori aset yang dapat dihitung dalam penilaian risiko pinjaman perumahan tunggal. Aset-aset ini tidak perlu ditukarkan menjadi dolar sebelum akhir pinjaman dan dapat dihitung dalam bentuk spot sebagai cadangan. Sementara itu, hanya aset enkripsi yang dapat dikeluarkan dan disimpan oleh bursa terpusat yang diatur oleh AS yang dapat dipertimbangkan.

Dalam merumuskan mekanisme evaluasi yang relevan, perusahaan perlu mempertimbangkan secara menyeluruh dan memperkenalkan langkah-langkah mitigasi risiko yang diperlukan, termasuk penyesuaian terhadap volatilitas pasar, serta menerapkan faktor penyesuaian berbasis risiko pada proporsi cryptocurrency dalam aset cadangan. Setiap perubahan sistem perlu terlebih dahulu mendapatkan persetujuan dewan direksi perusahaan, sebelum diajukan untuk ditinjau oleh FHFA.

Saat ini, perintah tersebut telah resmi berlaku, FHFA meminta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mempercepat penelitian dan implementasi dalam kerangka waktu yang wajar dan dapat dilakukan. Namun, dokumen tersebut tidak mengungkapkan rincian seperti ruang lingkup yang berlaku, daftar jenis mata uang yang dapat dimasukkan, jadwal reformasi, atau pembagian tanggung jawab hukum, yang masih berada dalam tahap awal eksplorasi kebijakan.

Kebijakan ini dikeluarkan pada saat pasar perumahan Amerika Serikat menghadapi berbagai tekanan. Dipengaruhi oleh lingkungan suku bunga yang tinggi dan pasokan perumahan yang tidak mencukupi, volume pemberian pinjaman hipotek di AS pada kuartal pertama 2025 jatuh ke titik terendah dalam sejarah. Bisnis refinancing lesu, pembeli rumah pertama kali hanya menyumbang 30% dari total penjualan pada bulan Mei, jauh di bawah rata-rata historis sebesar 40%. Tingkat kepemilikan rumah nasional telah turun menjadi 65,1%, level terendah sejak 2020.

Tindakan FHFA ini dianggap sebagai strategi pemecahan masalah struktural, terutama mengingat semakin populernya enkripsi aset di kalangan pemuda di Amerika Serikat, yang diharapkan dapat meningkatkan partisipasi mereka dalam pembelian rumah dan menghidupkan kembali pasar yang sedang lesu.

Kebijakan baru ini dengan cepat menarik perhatian dan perdebatan luas di kalangan komunitas enkripsi. Banyak tokoh terkenal di industri ini menyatakan dukungan, berpendapat bahwa ini adalah titik balik penting lainnya bagi aset enkripsi untuk memasuki keuangan arus utama. Beberapa pandangan menunjukkan bahwa reformasi ini akan mengubah investasi real estat tradisional, menyelesaikan banyak masalah yang telah lama ada dalam real estat, dari kepemilikan rumah tunggal yang sederhana hingga cara investasi real estat komersial yang kompleks akan mengalami inovasi.

Perlu dicatat bahwa Direktur FHFA Pulte sendiri juga merupakan pendukung enkripsi. Menurut dokumen pengungkapan keuangan yang dipublikasikan pada bulan Februari tahun ini, ia memiliki Bitcoin senilai antara 500.000 hingga 1 juta dolar dan Solana dengan nilai setara, serta beberapa saham terkait enkripsi.

Sejak 2019, Pulte telah beberapa kali secara terbuka mendukung Bitcoin, dan mengungkapkan bahwa ia memiliki 11 Bitcoin, yang ia anggap sebagai alat penting untuk membantu orang-orang termiskin di dunia, terutama mereka yang "tidak memiliki rekening bank". Ia menyatakan: "Sebagai seorang dermawan, saya ingin mendorong adopsi enkripsi secara luas."

Implementasi kebijakan ini tidak diragukan lagi akan membawa dampak yang mendalam pada pasar perumahan Amerika dan industri enkripsi. Meskipun rincian spesifik masih perlu diperjelas lebih lanjut, ini menandai langkah penting bagi aset enkripsi untuk secara resmi memasuki sistem keuangan arus utama. Seiring dengan pelaksanaan kebijakan secara bertahap, kita mungkin akan melihat lebih banyak produk dan layanan keuangan inovatif muncul, memberikan energi baru ke pasar properti.